Kaikki kirjoitukset kirjoittajalta Timo

Oma talonmies, oma huoltoyhtiö

talonmiesTaloyhtiöissä usein muistellaan vanhoja hyviä aikoja, kun yhtiöllä oli oma talonmies, joka asui yhtiön omistamassa asunnossa. Talonmies oli kaikkien tuttu ja hän tunsi talon kuin omat taskunsa. Työn lomassa oli myös aikaa vaihtaa kuulumisia talon vanhusten kanssa.

Useassa taloyhtiössä on nyt ajauduttu toiseen äärilaitaan. Huollosta ja siivouksesta huolehtii iso konserni, jonka yksi päätehtävistä on voiton tuottaminen omistajilleen. Nimetyt huoltomiehet yrittävät parhaansa, mutta taloyhtiöiden määrä kasvatetaan niin isoksi, että palvelun laatu kärsii.

Tampereen Hakametsässä on käytössä toimintamalli, jossa neljä isoa taloyhtiötä omistaa pienen huoltoyhtiön. Huoltoyhtiön nimi on Kokon Palvelukeskus Oy ja sen tehtävänä on tuottaa isännöinti-, huolto- ja siivouspalvelut omistajayhtiöille. Yhtiön tarkoituksena ei ole voiton tuottaminen, vaan pelkästään hyvän palvelun takaaminen. Itse toimin, isännöintityön lomassa, huoltoyhtiön toimitusjohtajana.

Olemme palkanneet omat huoltomiehet ja siivoojat. Kaikki hoidettavat taloyhtiöt sijaitsevat 200 m säteellä ja työntekijöiden vaihtuvuus on erittäin pientä. Työntekijät ovat omaksuneet toimintaperiaatteen ”meidän taloista pidetään huolta” ja asukkaat ovat omaksuneet ajatuksen ”meidän oma talonmies ja siivooja”. Kokonaisuus on erittäin toimiva ja asukkaat ovat tyytyväisiä. Yhteisöllisyys aiheuttaa myös sen, että asukkaat auttavat talonmiestä esimerkiksi harjaamalla oven edustoja ja tekemällä kevyitä lumitöitä.

Kustannusrakenne pysyy kohtuullisella tasolla, koska huoltomaksuja kerätään vaan sen verran, että huoltotoimintaa kyetään pyörittämään laadukkaalla tasolla. Olen laskenut, että yllä mainittu toimintamalli on taloyhtiöille edullisempi kuin se, että jokainen yhtiö hankkii erikseen isännöinnin, huollon ja siivouksen, palvelun laadusta puhumattakaan. Omistajayhtiöiden hoitovastike on tällä hetkellä 2,40- 3,40 €/m2, ilman vuokrattavia liikehuoneistoja. Alhaisin vastike selittyy lämmön talteenotolla, mutta jos LTO jätetään huomioimatta, niin vastikkeiden keskiarvo on noin 3,20 €/m2. Valtakunnallinen hoitovastikkeen keskiarvo vuonna 2013 lienee noin 3,80 €/m2.

Olen johtanut Palvelukeskusta nyt 2,5 vuotta ja olen entistä vakuuttuneempi konseptin toimivuudesta. Toimintamallia kannattaa harkita, jos useita isoja taloyhtiöitä sijaitsee lähellä toisiaan. Toimitusjohtajan valintaan kannattaa panostaa erityisen paljon. Hänen täytyy kelvata kaikkien omistajayhtiöiden isännöitsijäksi ja kyettävä johtamaan työntekijöitä kannustavasti. Mallin käyttöönotto vaatii rohkeutta ja hyvää yhteistyökykyä.

Kaikki ovat tyytyväisiä ja hoitovastikkeet pysyvät kohtuullisella tasolla…mitä muuta voisi tavoitella?

Tarvitseeko taloyhtiö omat kotisivut?

kotisivutKyselytutkimukset paljastavat, että isännöintitoimistojen tiedottaminen ja viestintä ei ole halutulla tasolla. Viestinnän ammattilaiset kehottavat käyttämään kaikkia keinoja, että varmistetaan viestien perille meno. Kirjeet postiluukkuun, perinteiset ilmoitustaulut, kotisivut, tekstiviestit, sähköpostit, asukasillat ja sähköiset ilmoitustaulut jne. Lähtökohta lieneekin se, että kaikkia tiedottamisen kanavia kannattaa käyttää, jos siihen löytyy resursseja. Tässä jutussa keskityn taloyhtiön kotisivuihin, koska niiden kunnollinen ylläpitäminen vaatii kallisarvoista aikaa.

Havaintoja:

  1. Olen ollut asuntosijoittaja yli 15 vuotta. En ole kertaakaan käynyt kyseisten yhtiöiden/isännöintitoimistojen kotisivuilla. Miksi? Katson yhteystiedot kotiin lähetetyistä tiedotteista. Olen yhteydessä asiakaspalveluun, kun vesimaksu muuttuu ja pyydän muutostyölomakkeen isännöitsijältä, jos teen pintaremonttia. Toimintakertomuksen lukemalla seuraan, että taloyhtiöstä huolehditaan asiallisesti. Osallistun kokouksiin silloin, kun päätetään isommista saneerauksista.
  2. Minulla on isännöinnissä lähes 500 osakehuoneistoa, eikä kukaan ole pyytänyt kotisivuja…vielä. Muutaman hallituksen kanssa on ollut aiheesta puhetta, mutta vielä ei ole hallituksista löytynyt halukasta ylläpitäjää. Taloyhtiöissä eletään pitkäjänteisesti ja suurin osa osakkeenomistajista kaipaa hyvää ja ytimekästä tiedotetta 1-2 kertaa vuodessa. Panostan informatiiviseen toimintakertomukseen, joka toimii samalla hyvänä tiedotteena ”Miten meillä menee”. Pyrin loppuvuodesta laatimaan toisen tiedotteen, jossa kerrotaan ajankohtaisista asioista. Pienessä yhtiössä tämä hoituu sähköpostilla.
  3. Eräässä yhtiössä (100 huoneistoa) tehtiin laaja putkiremontti vuonna 2014. Menin isännöintitoimiston kotisivuille ja sieltä taloyhtiön sivuille. Sivuilta ei löytynyt sanaakaan remontista, vaikka se oli jo loppusuoralla? Jos on kotisivut, niitä pitää myös muistaa ylläpitää. Tästä esimerkistä voi vetää sen johtopäätöksen, että ylläpito oli jäänyt, koska kukaan ei ollut puutteista huomauttanut. Jos asiakaskunta ei käy sivuilla, niin helposti myös isännöintitoimisto jättää päivittämisen vähemmälle.

Tällä hetkellä taloyhtiöissä asuu paljon eläkeläisiä ilman nettiyhteyksiä. Paperinen tiedote kotiin tuotuna, tulee vielä pitkään olemaan tärkein tiedottamisen kanava. Se myös varmistaa tiedon perille menemisen. Myös tiedotteet ilmoitustaululla ja hissien seinällä tavoittavat asukkaat hyvin. Kannattaa välillä vaihtaa tiedotteiden paperin väriä, niin havaittavuus paranee entisestään.

Tekstiviesteistä on myös hyviä kokemuksia. Uskaltaisin sanoa, että kaikilla on puhelin ja lyhyiden viestien lähettäminen massalähetyksellä on helppoa. Esimerkiksi ”Kellarin lattian maalaus alkaa perjantaina, vielä ehtii käydä varastolla”. Kaikki asukkaat eivät pääse lukemaan ilmoitustauluja, joten silloin tekstiviestit toimii erityisen hyvin.

Kotisivuista ei ole mitään haittaa ja ne kannattaa perustaa, jos hallituksella ja isännöitsijällä on innostusta ja resursseja. Siinä tapauksessa näkisin, että kotisivut painottuisivat pitkävaikutteisten asioiden ylläpitoon ja sieltä löytyisi esimerkiksi yhtiöjärjestys, järjestysmääräykset, energiatodistus, pelastussuunnitelma, kuvia ja hallituksen yhteystiedot.

Isännöitsijä toimitusjohtajana

pomoMenestyvät yritykset palkkaavat “headhunter”-yrityksiä etsimään itselleen huippujohtajaa. Toimitusjohtajien ja hallituksen puheenjohtajien palkkiot ovat näin maallikon mielestä kohtuuttomia, mutta yrityksen mielestä huippujohtajaan kannattaa satsata. Yhä enemmän valinnoissa painaa asenne, positiivisuus, johtajakokemus, yhteistyökyky…sen jälkeen katsotaan koulutus.

Aamulehden toimittaja seurasi Tampereen kaupunginvaltuuston kokousta ja kirjoitti jutussaan 21.1. “Joko minä olen järjiltäni tai sitten nuo ovat”. Kirjoituksessa 27.1. arvioitiin kaupungin johtamismallia “Arvioinnin perusteella henkilöstö kokee Tampereella johtamisen olevan kelvotonta”. Asia ei ole näin mustavalkoinen, mutta usein johtaminen on avainsana, kun menee hyvin tai huonosti. Kaupungilla haasteena on se, että usein johtajat valitaan puoluekannan perusteella eikä johtamiskykyjen perusteella.

Myös taloyhtiön kannattaa satsata hyvän toimitusjohtajan valintaan. Tänä päivänä isännöintiyritysten prosessit ja toimintatavat ovat lailla säädeltyjä ja hyvin samankaltaisia. Näin ollen, eroja kannattaakin etsiä isännöitsijän henkilökohtaisista ominaisuuksista. Onko tämä henkilö paras toimitusjohtaja meidän taloyhtiöön. Onko hänellä kykyä ja halua johtaa meidän yhtiötä.

Taloyhtiön johtaminen ei ole mitään salatiedettä, vaan siellä pätee samat lainalaisuudet kuin muussakin johtamisessa: ole oma itsesi, esittäydy, ota tilanne haltuun, ole kinnostunut, keskustele ja viesti. Osakkeenomistajat ja asukkaat huomaavat, että tämä henkilö välittää ja pitää huolta, siitä syntyy luottamus.

Mitä taloyhtiön johtaminen minun mielestä tarkoittaa? Se koostuu monista pienistä asioista, joista esimerkkejä seuraavasti:
– asiakassuhteen alkaessa lähetän esittelykirjeen itsestäni sekä osakkeenomistajille, että vuokralaisille,
– pyydän paluupostina yhteystiedot (puhelin ja sähköposti) jos niitä ei ole,
– haluan pitää yhteystiedot ajantasalla, että voin olla suoraan yhteydessä pikatilanteissa, maksuhäiriöissä, muissa häiriöissä jne,
– huolehdin ilmoitustaulut siistiksi ja ajantasalle,
– sovin henkilökohtaiset tapaamiset huolto- ja siivousfirman kanssa,
– päivitetään yhtiöjärjestys ja järjestyssääntö tarvittaessa,
– menen tapaamisiin ja kokouksiin hyvissä ajoin,
– käyn tarkastamassa yhtiön yleiset tilat silloin tällöin ja pysähdyn jutulle, jos törmään asukkaisiin pihassa.

Ohessa vain muutamia esimerkkejä tilanteen “haltuun ottamisesta”. Toimet tähtäävät luottamuksen aikaansaamiseen, joka taas mahdollistaa positiivisen ilmapiirin jatkossa. Kaikkien asukkaiden (ei vaan omistajien) tulee kokea, että talon toimintaa johdetaan ja johtajalla on kasvot. Mikä tärkeintä, luottamus täytyy ansaita.

Joskus täytyy laittaa itsensä likoon. On mentävä asuntoon, ryyppyporukan rinkiin istumaan ja uskallettava kysyä “Minkäs takia pidätte näin kovaa meteliä”. Myös tässä porukassa voi ansaita arvostuksen, joka voi toisessa ajankohdassa maksaa itsensä takaisin…ei tosin aina.

Isännöitsijä saa potkut

potkutKreikkalaisessa kulttuurissa sana kriisi tarkoittaa alun perin käännekohtaa. Lääketieteessä kriisi on yksinkertaisesti tienhaara, jossa potilas joko selviää tai ei selviä. Tässä jutussa kerron tapahtumaketjusta, jossa isännöitsijä saa potkut, mutta samalla taloyhtiö kääntyy selviämisen tielle.

Reilu vuosi sitten minut valittiin isännöitsijäksi taloyhtiöön, jossa kiinteistö ja talous oli pahasti rempallaan. Kantava ajatus oli, että nyt laitetaan  asiat kuntoon. Uusi hallitus oli  valittu jo aikaisemmin, ja heidän toimikausi alkoi samasta ajankohdasta kuin minun. Yhtiössä oli päätetty, että vanha hallitus hoitaa lopputyönään uuden isännöitsijän valinnan. Uudessa hallituksessa oli uudet henkilöt. Kauhukseni totesin, että heidän kantavana ajatuksena oli ”vanhan linjan” jatkaminen. Korjataan, paikataan ja tehdään vain minimi investointeja. Linjaeromme konkretisoitui, kun esittelin edellisen hallituksen valmisteleman maalämpöhankkeen. Sain vahvan ohjauksen, että nykyinen hallitus kannattaa vanhan öljyjärjestelmän kunnostamista.

Keskusteltuani muutaman osakkeenomistajan kanssa, sain vahvistuksen sille, että hallituksen kanta ei edustanut osakkeenomistajien enemmistöä. Näin ollen tein kaikille osakkeenomistajille ”strategiakyselyn” selvittääkseni enemmistön tahtotilan. Tässä tapauksessa se oli helppoa, koska kaikilla oli sähköpostiosoitteet. Kyselyä seurasi aktiivinen sähköpostikeskustelu vanhan ja uuden linjan kannattajien välillä. Tulos oli tyrmäävä. Ylivoimainen enemmistö kannatti ennakoivaa kunnossapitoa ja uusiutuvaa energiaa. Tein kyselyn vastauksista koostetaulukon ja lähetin sen kaikille osakkeenomistajille tiedoksi.

Oltuani isännöitsijänä 4,5 kuukautta, hallitus antoi minulle potkut. Omasta mielestäni olin tehnyt ahkerasti töitä taloyhtiön parhaaksi, mutta hallitus on kuitenkin se instanssi, joka lopulta palkkaa/irtisanoo isännöitsijän. Uusi isännöitsijä oli jo valittu, ja hallituksen ”puuhamies” (ei puheenjohtaja) julkisti asian sähköpostitse kaikille. Irtisanominen aiheutti kriittistä keskustelua, koska olin ehtinyt jo saavuttaa enemmistön luottamuksen. Seuraavassa yhtiökokouksessa hallitus vaihtui kokonaan ja tänä kesänä yhtiöön asennettiin maalämpö.

Irtisanominen oli henkisesti yllättävän rankka kokemus, vaikka olin siihen varautunut. Normaalista toimintatavastani poiketen, nyt en tehnyt kyselyä yhdessä hallituksen kanssa ja tiesin olevani sen jälkeen vaaravyöhykkeellä. Olen koko työurani aikana tehnyt työtä korkealla asennetasolla ja oikeudenmukaisuutta noudattaen. Potkut tuntuivat epäreilulta, koska olin ajanut taloyhtiön parasta ja enemmistö osakkeenomistajista tuki toimiani.

Mitä tästä voimme oppia. Hallituksen jäsenten valinta on tärkeää. Suotavaa olisi, että uudet ehdokkaat esittelevät itsensä ja ajatuksensa ennen valintaa. Valitettavan usein hallitukseen pääsee kuka tahansa halukas, ilman tarkoitusperien selvitystä. Isännöitsijä voi markkinoida uuden menettelytavan, jossa hallitustyöskentelyyn haetaan halukkaita aktiivisesti jo ennen kokousta. Uskon, että halukkaita löytyy, kun asiaan paneudutaan. Ehdokkaasta laaditaan lyhyt esittelyteksti, joka liitetään yhtiökokouskutsun mukaan. Tällä tavoin myös vanhojen jäsenten on helpompi antaa tilaa, kun ehdokkaat ja heidän ”CV” on tiedossa jo etukäteen.

Toinen tärkeä asia on, että taloyhtiöllä on yhtiökokouksen hyväksymä strategia tai ainakin toiminta-ajatus, miten kiinteistöä ylläpidetään. Sen jälkeen hallitukseen hakeutuvilla ja isännöitsijäehdokkaalla on mahdollisuus arvioida, onko heidän omat ajatukset yhteensopivia yhtiön tavoitteiden kanssa.

Isännöitsijän työpäivä

gI_80186_DeskTime-Icon-250pxLähtökohta isännöitsijän työlle on se, että roolit isännöitsijän ja hallituksen välillä ovat selvät. Hallitus keskittyy pääasiassa päätöksentekoon ja strategian luomiseen. Isännöitsijä on yhtiön toimitusjohtaja, joka hoitaa rutiinit, mutta tekee myös selvityksiä ja vaihtoehtoesityksiä hallitukselle, päätöksenteon pohjaksi. Molemminpuolinen luottamus on välttämätöntä ja yhteistyö on valttia.

Valitsin satunnaisesti päivän (pe 21.11) ja kirjasin tekemiseni ylös. Ohessa muutamia periaatteita, jotka on huomioitava, kun seurataan minun työpäivää:

  • olen yksityisyrittäjä, jolla ei ole vielä kokopäiväistä sihteeriä
  • tällä hetkellä toimisto kotona. Toiminta omassa liikehuoneistossa alkaa 1.1.2015
  • pyrin tehokkaaseen toimistotyöskentelyyn, että jää aikaa jalkautua asiakkaiden luo
  • en vastaa puhelimeen kesken palaverin tai keskustelun
  • soitan takaisin saman päivän aikana
  • vastaan kaikkiin sähköposteihin vuorokauden kuluessa.

 

Esimerkki päivästä:

05.15-07.15
Sähköpostien läpikäynti, kirjeiden avausta ja mapitusta, valtakirjojen laatiminen hissiyhtiölle, valtakirja vesimittareiden etäluennan mahdollistamiseksi, KELA AT2-lomakkeen täyttö ja lähetys, isännöitsijäntodistuksen päivitys ja lähettäminen (sis. lainaosuuslaskelma), muutaman laskun laatiminen. Yhteensä 10 kpl sähköpostilähetystä.

08.15-09.15
Kuukausipalaveri Hakametsässä (minä+2 huoltomiestä ja 2 siistijää). Toimin Hakametsässä neljän ison yhtiön (10 kiinteistöä) isännöitsijänä. Kyseiset yhtiöt omistavat yhdessä Kokon Palvelukeskus Oy- nimisen huoltoyhtiön. Palvelukeskus tuottaa omistajayhtiöille isännöinti-, huolto- ja siivouspalvelut, ja minä toimin samalla huoltoyhtiön toimitusjohtajana. Erittäin toimiva konsepti, jossa palvelutaso pysyy korkealla tasolla, periaatteella ”meidän oma talonmies”.

09.30-11.00
Kävelin pihat läpi ja samalla kävin tarkastamassa Kelon A-rapun peruspesun ja vahauksen lopputuloksen. Ostin Lännen Siivouspalvelulta mallisuorituksen, jota seurasimme siistijöiden kanssa edeltävänä päivänä. Erittäin opettavainen tilaisuus sekä minulle, että siistijöille. PirkanPirttien pihassa oli pahoja monttuja, joten tilasin kotimatkalla KTK:lta mursketta huoltomiehen käyttöön. Toimistolla muutama puhelu ja neljä sähköpostilähetystä.

11.00-12.15
Lounasta ja päiväunet. Tähän tottuu…mutta vain 30 min.

13.00-15.00
Tapaaminen uuden asiakasehdokkaan luona. Hallituksen puheenjohtaja pyysi kotiinsa keskustelemaan mahdollisesta isännöitsijävaihdoksesta. Joku oli minua suositellut ja olimme myös entuudestaan tuttuja. Lähes poikkeuksetta, syy on aina sama, luottamus nykyiseen isännöitsijätoimistoon oli menetetty. Hinnasta ei yleensä keskustella, vaan luottamuksesta ja henkilökohtaisesta palvelusta. Lähetän tarjouksen ensi viikolla.

15.30-16.00
Palaveri kirjanpitäjän kanssa. Vein samalla neljän taloyhtiön tositteet käsittelyyn. Todettiin hyväksi edellisvuoden käytäntö, että minä toimitan kaikista yhtiöistä budjetin, lainaosuuslaskelmat ja lainakulutaulukon kirjanpitäjän käyttöön. Näin tilikartta ja budjetti sekä jälkilaskelmat ja lainaosuuslaskelmat pysyvät tasapainossa.

17.30-19.00
As Oy Konkolankatu 9 budjetin laadintaa vuodelle 2015.

Päivä paketissa ja viikonloppu voi alkaa. Normi päivä pituuden suhteen, mutta painottui tällä kertaa johtamiseen ja yrittämiseen. Maanantai tulee olemaan taas aivan erilainen. Työtä on paljon, mutta se ei tunnu rasittavalta, koska työ on mielekästä ja vaihtelevaa. Puhelimen akku on tyhjä ja transportterin mittarissa lisää kilometrejä. Taloyhtiöt luottavat minuun ja haluan olla luottamuksen arvoinen.

Kannattaako lämmön talteenotto?

Nare_yleiskuva_2014Isännöin Hakametsässä taloyhtiötä nimeltä As Oy Kokonnäre. Yhtiössä on 4 kpl kivitaloja ja 122 huoneistoa. Talot ovat 1970-luvun alussa AUSA-elementtitekniikalla rakennettuja. Taloissa on koneellinen poistoilmanvaihto.

Huopakatto oli tiensä päässä, yläpohjan eristeet olemattomat ja lämpövuotojen seurauksena oli jäätymisongelmia. Taloissa ei myöskään ollut räystäitä, joten ongelmat heijastuivat myös seinärakenteisiin. Näin ollen, vuonna 2013, taloyhtiöön toteutettiin kokonaisvaltainen kattosaneeraus.

Samassa yhteydessä hallitus lähti rohkeasti pohtimaan muitakin energiansäästökeinoja. Tiedossa oli, että valtava määrä energiaa menee hukkaan kun koneellinen poisto työntää 30600 m3 lämmitettyä ilmaa taivaan tuuliin. Pyysimme tarjoukset poistoilman lämmön talteenottojärjestelmistä (LTO). Tarjousten perusteella pystyttiin esittämään takaisinmaksuajat ja arvioidut säästöt euroina. Säästöpotentiaalia oli, koska kaukolämmön kustannukset olivat 100.000 € / vuosi. Päädyttiin hankkimaan LTO-järjestelmä suurimpaan kiinteistöön, jossa oli taloyhtiön yhteinen lämmönjakohuone. Järjestelmä lämmittää patteri- ja käyttövettä kaikkiin neljään kiinteistöön.

Saneeraus toteutettiin niin, että kaikki vanhat kattorakenteet, eristeet ja ilmanvaihtoputkistot purettiin pois. Puhtaalta betonipinnalta lähdettiin rakentamaan kokonaan uudet katto-rakennelmat. Kattoja nostettiin metrillä, lisättiin räystäät, asianmukainen eristys ja poistoilman keruuputkisto uusittiin. LTO-koneelle rakennettiin oma “koppi” yläpohjaan ja sieltä putkistot rappukäytävän nurkassa lämmönjakoon. Kompressori ja lämminvesivaraajat sijoitettiin hyviin olosuhteisiin lämmönjakohuoneeseen. LTO-järjestelmän toimitti Recair Oy ja se otettiin operatiiviseen käyttöön 1.1.2014 alkaen.

Nyt käytössäni on tarkat kaukolämmön ja sähkön kulutustiedot tammi-syyskuulta 2014. Suurena apuna oli Tampereen Sähkölaitoksen “Wattimaatti”-nettipalvelu, josta on saatavilla tarkat kulutuslukemat kuukausittain, mukaan lukien historiatieto edelliseltä 5 vuodelta. Käytin laskelmissani lämpötilakorjattuja kulutuslukemia. Loka-marraskuun kulutukset arvioin periaatteella “että varmasti riittää”.

Vuoden 2014 aikana LTO-järjestelmä kuluttaa sähköä noin 55000 KWh= 6500,00 €. Kaukolämpöä kuluu noin 500 MWh vähemmän, verrattuna edellisten 5v keskiarvoon= 35.000,00 €.

Tässä taloyhtiössä nettosäästö on siis noin 28.500,00 € / vuosi ja takaisinmaksuajaksi muodostuu noin 3 vuotta. Tänä vuonna alensimme hoitovastiketta 8% ja ensi vuodelle alennamme vielä 5% lisää.

Säästöt olivat suuremmat kuin uskalsimme odottaa. Isommat säästöt johtunevat siitä, että yhden kiinteistön lämmön talteenotolla lämmitetään neljän kiinteistön vedet. Varsinkin lämmityskauden ulkopuolella täällä on merkitystä, koska energiaa saadaan silloin enemmän talteen kuin on tarve. Myös yläpohjan lisäeristämisellä ja uusilla ulko-ovilla lienee muutaman prosentin merkitys.

Hallitus ja taloyhtiön osakkaat tekivät rohkeita ratkaisuja ja nyt on hienoa esitellä yllä mainittuja laskelmia. Yhtiön arvostus nousee, huoneistojen arvot nousevat ja osakkaiden asumismenot pienenevät. Ei ihme, että isännöintiliitto valitsi Kokonnäreen hallituksen vuoden 2014 parhaaksi Pirkanmaalla.

Kannattaako lisärakentaminen Tampereella?

LisärakentaminenTukholmaan muuttaa joka päivä 100 ihmistä lisää. Opiskelijoiden vuokra-asuntoihin on jopa 10 vuoden jonot. Myös Suomessa ja Tampereella on laskelmoitu, että ihmiset pakkautuvat kaupunkeihin. Odotusarvo on, että Tampereelle muuttaa 45 000 asukasta lisää, vuoteen 2030 mennessä. Jotain siis pitää tehdä!

Tampereen kaupungin strategiassa kaupunki kasvaa sisäänpäin ja kaupunkirakennetta pyritään tiivistämään. Usein taloyhtiöt omistavat maapohjan/vuokraoikeuden, joten taloyhtiöillä on valtava painoarvo strategian toteutumiselle. Niinpä kaupunki on järjestänyt erilaisia esittelytilaisuuksia taloyhtiöiden päättäjille. Tavoitteena on, että taloyhtiöt, kaupunki ja urakoitsijat  hakisivat yhteisiä ratkaisuja, jossa kaikki hyötyisivät. Hyviä esimerkkejä löytyy jo Solkikadulta, Pohtolasta, Rantaperkiöstä, Kyttälästä ja Laukontorin laidalta. Lisätietoa www.tampere.fi/taydennysrakentaminen.

Itselläni on kokemusta vanhojen liiketilojen muuttamisesta asuinkäyttöön sekä ullakkorakentamisesta.  Vaikka hankkeet ovat olleet pienimuotoisia, niin lopputuloksena on ollut tyytyväinen taloyhtiö. Olemme saaneet lisää vastikkeen maksajia, kohentaneet taloyhtiön yleisilmettä ja yhtiön arvostus on noussut. Prosessi vaatii isännöitsijältä paneutumista ja työtä, mutta toisella kertaa kaikki on jo helpompaa.

Nyt kun kaupunki on lanseerannut taloyhtiöille selkeitä porkkanoita, näkisin lisärakentamisen vieläkin isompana mahdollisuutena. Tärkeintä on, että taloyhtiö katsoo hankkeen kannattavuutta 15 vuoden aikajaksolla, eikä pelkästään sitä summaa, jonka rakennusoikeuden ostaja maksaa  kyseisellä hetkellä. Joissain tapauksissa voi olla järkevää luovuttaa rakennusoikeus nimellishintaan.

Tampereen kaupunginvaltuusto hyväksyi lisärakentamisen kannustimet kokouksessaan 17.3.2014. Oman tontin omaavat taloyhtiöt voivat saada huomattavan alennuksen maankäyttösopimuskorvauksesta, jopa 85% arvonnoususta voidaan jättää huomioimatta. Vuokratontilla olevien talojen maanvuokraa voidaan alentaa enintään 85% maksimissaan 10 vuodeksi.

Voiko taloyhtiö toimia rakennuttajana ja sen jälkeen myydä asunnot sievoisella voitolla? Lakiasiantuntijan mielestä, se ei ole käytännössä mahdollista, koska asunto-osakeyhtiön tarkoituksena ei ole riskin ottaminen. Käytännössä malli on se, että taloyhtiö myy rakennusoikeuden urakoitsijalle tai yksityiselle henkilölle.

Urakoitsija saa katteensa uusien asuntojen myynnistä. Kaupunki saa lisää asukkaita valmiiden palveluiden äärelle. Taloyhtiö voi samassa yhteydessä uusia lämmitysjärjestelmän maalämpöön, saa tarvittavan pesulan ja kuivaushuoneen sekä uudistuneen piha-alueen.

Isossa yhtiössä maalämpö tai poistoilman lämmön talteenotto voi tuoda yli 20.000 € vuosisäästön. Lisäksi esim. 300 uutta asuinneliötä maksaa vastiketta yhtiölle noin 15.000€ / vuosi. Toki uudet asunnot tuovat myös lisäkulua, mutta ei kovin paljon, koska perusinfra on jo olemassa. 15 vuodessa tuotto voi olla yli 500.000 €.

Isännöitsijän näkökulmasta, pahimpana jarruna näen ihmisten liiallisen varovaisuuden. Pitäisi rohkeasti miettiä eri vaihtoehtoja ja tehdä laskelmia. Lisärakentaminen tulisi ottaa mukaan osaksi hankesuunnittelua, samaan tapaan kuin muidenkin korjausvaihtoehtojen kartoittaminen. Lisärakentamiseen lähdetään vain, jos se on taloyhtiön kannalta järkevää ja kannattavaa.

Osakkaan hyvitykset putkiremontissa

putkiremonttiVuonna 2009 valmisteltiin uutta asunto-osakeyhtiölakia. Kiinteistöliitto uutisoi lakiin kirjatusta hyvitysmenettelystä, jossa osakas voi saada hyvitystä jo tehdystä remontista. Myös ennen uutta lakia hyvityksiä annettiin. Useinmiten hyvitystä käytettiin parvekelasituksissa. Silloin jo todettiin, että ongelmallisimmat hyvitystilanteet olivat kylpyhuoneremonteissa ja erityisesti putkistosaneerauksissa. Tässä artikkelissa käsittelen pääosin kylpyhuonesaneerauksen hyvitystä putkiremontin yhteydessä.

Uudssa AOL 32§ todetaan seuraavasti: “Yhtiökokous päättää 26§:ssä tarkoitetulla enemmistöllä uudistusta varten osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia”

Päätösmenettely on sinänsä hyvin selkeä. Taloyhtiö säästää rahaa ja sovittu summa hyvitetään osakkaalle. Hyvityksestä päättää yhtiökokous yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Mikäli hyvityksen saaja ei ole tyytyväinen päätökseen, hänellä on 3kk aikaa nostaa moitekanne, ja asia ratkaistaan viime kädessä oikeudessa. Tietääkseni oikeuden ennakkopäätöksiä ei vielä ole. Päätöksentekoa edeltää kuitenkin pitkä prosessi, jossa isännöitsijän on toimittava asiantuntijana…onko hyvitykseen perusteita? Laissa ei ole yksityiskohtaisia säännöksiä siitä, milloin alennusta on annettava tai miten alennus on laskettava.

Hyvitetäänkö ylipäätänsä yhtään mitään? Nykyään hallitus on velvolinen ylläpitämään ja esittelemään vuosittain kunnossapitotarveselvityksen seuraavalle viidelle vuodelle. Näin ollen putkiremontti ei voi tulla kenellekään yllätyksenä. Karrikoiden voisi todeta, että jos osakas on tehnyt kylppäriremontin alle 5v sitten, niin osakas tiesi tulevasta remontista–>ei hyvityksiä. Jos remontti tehty yli 5v sitten, niin tällöin kaikki kannattaa uusia, koska ylläpitovastuu on yhtiöllä –> ei hyvityksiä. Kuitenkin lain henki on se, että hyvityssäännöksen tavoitteena on poistaa esteitä, jotka vähentävät osakkeenomistajien halukkuutta huolehtia itse hallitsemiensa huoneistojen kunnossapidosta ja ajanmukaisuudesta. Näin ollen hyvitysvaateita tulee myös tulevaisuudessa. Joissain tapauksissa ne ovat ihan paikallaan ja järkeviä.

Urakoitsijan antama hyvitys (ilman katteita) – jo tehdyn tilan aiheuttamat lisätyöt – ikävähennykset – säästön selvittämiskulut – vaikutukset tulevaisuuden kunnossapitokuluihin= hyvitys osakkeenomistajalle. Säännöksen mukaan osakkeenomistajan on oltava aktiivinen ajoissa ja hänen on osoitettava syntyvä säästö ja säästön määrä. Näyttövelvollisuus on osakkeenomistajalla. Riski riitaan syntyy jo siinä vaiheessa, kun urakoitsija ilmoittaa hyvityshinnan nettona ilman katteita= yllättävän pien!

Sitten hypätään tilanteeseen, että hyvityksen määrästä on päästy sopuun ja yhtiökokous on päättänyt hyvittää. Jos osakkeenomistaja maksaa lainaosuutensa pois heti, niin ei synny ongelmia. Lainaosuudesta vähennetään hyvitys ja osakas maksaa osuutensa. Miten hyvitys tulee huomioida rahoitusvastikkeessa?

Pankki käy kauppaa vain taloyhtiön kanssa. Laaditaan vain yksi lainasopimus, jonka velvoitteista taloyhtiö vastaa. Tarvittavan rahoitusvastikkeen perimismenettely on täysin taloyhtiön oma asia ja se on yleensä isännöitsijän vastuulla. Jotta “homma pysyy kasassa” koko laina-ajan, niin hyvitysten laskentamalli täytyy olla mahdollisimman yksinkertainen. Ja mielellään sellainen, että isännöintiohjelma siirtää poikkeamat automaattisesti seuraavalle vuodelle. Poikkeamat vastikeperusteissa täytyy huomioida myös lainaosuuslaskelmissa.

Keskusteltuani useamman kollegan kanssa, näyttää siltä, että on olemassa kaksi yleisesti käytössä olevaa menettelyä. Joko säädetään rahoitusvastiketta osakaskohtaisesti tai säädetään vastikeperustetta (neliö/osake). Normaalitilanteessa, ilman hyvityksiä, vastikeperuste on yhtiöjärjestyksen mukainen ja vastikkeen euromäärää säädetään vuosittain siten, että rahat riittävät lainanhoitokuluihin.

Itse kannatan vastikeperusteen säätämistä sopivalla kertoimella. Rahoitusvastike /m2 tai osake on kaikilla euromääräisenä sama, mutta neliöiden tai osakkeiden määrän muuttamisella huomioidaan hyvitykset. Sama ajattelumalli pätee myös hissihyvityksiin sekä tilanteeseen, jossa yhtiö antaa mahdollisuuden maksaa lainaosuudesta esim 50% pois. Siinäkin tapauksessa vastikkeen euromäärä on kaikille sama, mutta 100m2 huoneiston omistaja maksaa rahoitusvastiketta vain 50m2 osalta.

Lopuksi kysymys, johon toivon neuvoja. Uuden AOL:n perusteluissa HE24/2009 (s.138) todetaan seuraavaa: “Toisaalta voidaan myös menetellä niin, että yhtiö tarjoutuu korvaamaan osakkeenomistajalle toimenpiteen suorittamisen siihen hintaan, joka yhtiöltä säästyy kyseisen osakkeenomistajan huoneiston osalta. Näin syntyvällä osakkeenomistajan saatavalla voidaan myöhemmin kuitata osakkeenomistajan maksettavaksi kuuluvaa, yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan laskettavaa vastiketta.”

Tarkoittaako tämä sitä, että alussa osakkeenomistaja ei maksa rahoitusvastiketta lainkaan? Rahoitusvastikkeet kuitataan hyvityksillä, kunnes ne on käytetty, ja sen jälkeen osakas maksaa rahoitusvastiketta samoilla perusteilla kuin muutkin.

Korjaushankkeen käsittely kirjanpidossa isännöitsijän näkökulmasta

euroAihetta käsiteltiin Kotitalo-lehdessä 4/2014 ja myös tilintarkastaja HTM Jari Etelämaa käsitteli aihetta Balanssi-lehdessä 1/2014. Hankkeiden kirjanpidollisen käsittelyn ymmärtäminen on myös isännöitsijän yksi tärkeimmistä tehtävistä, koska vaikutukset ulottuvat jopa 20 vuoden päähän.

Kirjoitukseni ei ole isännöitsijöiden yleinen kanta vaan yhden yksityisyrittäjä-isännöitsijän mielipide. Pyrin syventämään omaa tietämystäni ja samalla näistä keskusteluista voi olla hyötyä myös muille kollegoille, joilla ei ole juttukaveria työpaikalla. Isännöitsijän arjesta voisi keskustella enemmänkin ja sen takia julkaisen jutun myös upouudessa blogissani ”isännöintiä.fi”

Minulla on taloyhtiöitä, joissa on vuosikymmeniä tuloutettu kaikki korjauskustannukset. Useamman isännöitsijävaihdoksen jälkeen tilanne on se, että rakennusten tasearvo on lähellä nollaa ja oma pääoma on hyvin pieni. Lainaa on edelleen, ja pääomavastiketta kerätään. Kaikki pääomavastikkeet ja lainaosuussuoritukset on tuloutettava, koska aktivointeja ei ole aikanaan tehty. Jos ei ole aktivoitu, niin rahastointikaan ei ole mahdollista. Näin ollen tilikausien tulokset ovat enemmän tai vähemmän ylijäämäisiä. Poistoja ei voi tehdä kun ei ole tasearvoa, joten ainoaksi vaihtoehdoksi jää asuintalovaraus, joka on tuloutettava viimeistään 10 vuoden kuluttua.

Minulla on myös taloyhtiöitä, joissa on aktivoitu käytännössä kaikki korjaukset paitsi ns. vuosikorjausluonteiset menot. Näissä yhtiöissä tase on ryhdikäs ja rakennuksilla on tasearvo, joka on lähellä todellista arvoa. Vuosittain tehdään päätökset lainaosuuksien rahastoinneista ja pääomavastikkeiden tulouttamisesta. Sijoittajien suosima tulouttaminen on hyväksyttävää, koska rakennuksien tasearvosta riittää poistoja eikä tarvita mitään keinotekoisia varauksia, joista koituu tulevalle sukupolvelle ongelmia.

Kuten esimerkeistä nähdään, niin hankkeiden kirjanpidollisella käsittelyllä on todella merkitystä. On hyvä huomata, että aktivointi ja rahastointi kulkevat käsi kädessä. Jos hankkeen kustannukset tuloutetaan, kaikki hankkeen lainaan liittyvät osakas-suoritukset ja pääomavastikkeet on tuloutettava koko lainan olemassaoloajan. Jos taas hankkeen kustannukset aktivoidaan, yhtiökokous pystyy vuosittain tekemään rahastointipäätökset tarpeen mukaan.

Balanssin 1/2014 numerossa HTM Jari Etelämaa tuo kiinnostavasti esille hankkeiden rahoitusmalleja. Jutun esimerkissä 50.000 € lainan hoitomenot tuli kattaa hoitovastikeperusteella, koska kyse oli enemmänkin kiinteistön arvoa säilyttävistä eikä niinkään perusparannusluonteisista menoista. Itse olen käyttänyt vastaavissa tapauksissa hoitolainaa, jonka kulut on katettu hoitovastiketuloista. Hoitolainaa ei ole tietääkseni mahdollista jakaa lainaosuuksiksi, vaan kyse on vuosittaisesta kulusta kuten sähkö, vesi, lämmitys jne. Hoitolaina on näppärä tapa rahoittaa pienempi ehostushanke ilman, että pääomalainojen lukumäärä nousee. Hoitolaina on isännöitsijän kannalta helppo hallinnoida ja sijoittajien kannalta myös kannatettava, koska hoitovastikkeet ovat aina vähennettävissä kyseisen vuoden pääomatuloista. Saman tyyppinen ajatus on myös luotollisessa tilissä, mutta kustannukset lienevät isommat kuin hoitolainassa, jos puhutaan kymmenien tuhansien luotosta.

Kotitalon numerossa 4/2014 Pirjo Kupila haastattelee OTM Marina Furuhjelmiä. Jutun esimerkissä julkisivu-hankkeen kustannukset eritellään vuosikorjaukseen ja perusparannukseen. Erittelyn perusteella osa lainaosuudesta on sijoittajalle vähennyskelpoista ja osa ei. Tämä on varmaan teoriassa mahdollista, mutta en sitä omille asiakkaille suosittele. Usein pieni osa hankkeen kustannuksista on tuloutettava, että saadaan esim. vanhoja asuintalovarauksia purettua. Siitä huolimatta olen käsitellyt koko pääomalainaa yhdellä tavalla enkä ole lähtenyt laskemaan, montako prosenttia lainaosuudesta tai pääomavastikkeesta on sijoittajalle vähennyskelpoista. Jos isännöintiohjelmat tukevat moista ajatusmallia niin miksei, mutta toistaiseksi yksinkertaisuus on valttia.

Summa summarum…aktivoi aina kun voit. Kirjanpitolautakunta toteaa yleisohjeessaan (7.12.2010), että perusparannusmenojen aktivointipakon lisäksi on hyvän kirjanpitotavan mukaista myös rakennuksen taloudellista pitoaikaa kasvattavien korjausmenojen aktivointi, vaikka näihin menoihin ei voida katsoa liittyvän varsinaista aktivointipakkoa. Eli käytännössä voit aktivoida kaikki muut korjaukset paitsi vaurioituneen tai elinikänsä lopussa olevan materiaalin uusimisen eli ns. vuosikorjaukset.