Isännöitsijä opintiellä by Vesa

Kirjoittaja: Vesa Kujanpää

Olen ollut isännöitsijänä vuodesta 2003 ja suorittanut hallinnollisen isännöitsijän yleisimmät koulutukset (Isännöinnin ammattitutkinto, ITS, AIT, Isännöinnin Erikoisammattitutkinto ja Auktorisoitu isännöitsijä).

Ajattelinkin, että valaisen hieman käytyä polkua…

Isännöintiala on muuttunut voimakkaasti parinkymmenen vuoden aikana. Pelkästään lakien ja asetusten muutokset ovat tuoneet tarvetta tiedonhankintaan. 2010 muuttuneen asunto-osakeyhtiölain lisäksi on vastaan tullut muutoksia tai jopa uusia lakeja/asetuksia esim. seuraavissa säädöksissä: pelastuslaki, tilaajavastuulaki, henkilötietosuojalaki, tilintarkastuslaki, asuntokauppalaki, kirjanpitolaki, asbestilaki, rakentamismääräykset, rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus, turvallisuuskoordinaattoriasetus jne.

Isännöintiliitto ja kiinteistöliitto ovat ansiokkaasti jakaneet lakien ja asetusten muutoksiin liittyviä ajankohtaiskatsauksia viestimissään ja tietoa on saanut, jos on halunnut. Ajankohtaiskatsausten lisäksi perustietoa on voinut hankkia erilaisissa koulutuksissa. Maallikolle koulutukset näyttävät pitkälti samalta, tai oikeastaan lyhyiltä kirjainlyhenteiltä.

Kiinteistöalan koulutuskeskus Kiinko on järjestänyt pitkään itse rakentamiaan koulutuksia. Niiden aihealueet ovat muovautuneet käytännön tarpeista. Nykyisin Kiinko järjestää Isännöinnin koulutus ja tutkinto ITS-koulutusta, joka on tarkoitettu alalla jo vähintään vuoden olleelle. Se syventää isännöitsijän osaamista ja työn ohessa suoritettuna vahvistaa ammattitaitoa. Jatkokoulutuksena Kiinko järjestää AIT-koulutusta, joka on suunnattu johtaviin tehtäviin ja syväosaajaksi pyrkiville ja sitä on aikoinaan pidetty alalla arvostetuimpana tutkintona. 80-luvulla ei tosin kouluttautuminen ollut niin yleistä kuin nykyään. AIT-tutkintoa on järjestetty 1980-luvulta lähtien ja sen sisältö on luonnollisesti muokkautunut ajan myötä.

On muistettava että Isännöinnin ammattitutkinto on useimmiten alan ensimmäinen tutkinto, jonka opiskelija suorittaa (ennen ITS-, AIT- tai IEAT-tutkintoja). Se suoritetaan siis työn ohessa ja iso osa oppimista on se, että työtä tehdessä asioita selvitetään ja opitaan tutorin ohjauksessa. Huomattava on se, että ammattitutkinnolla ei ole virallista lyhennettä, vaikkakin IAT-nimikettä näkeekin käytettävän. Isännöinnin ammattitutkintoa järjestäviä oppilaitoksia on Suomessa useita – se ei ole siis yhden oppilaitoksen omaisuutta vaan Opetushallituksen valvoma tutkinto.

Viime vuonna Opetushallitus vahvisti uuden tutkinnon, Isännöinnin erikoisammattitutkinnon, IEAT, tutumman Isännöinnin ammattitutkinnon päälle. Valtakunnallinen oppilaitosreformi on johtanut siihen, että työpaikalla tapahtuva koulutus lisääntyy ja opiskelija osoittaa pätevyytensä näyttötilaisuudessa. Opetushallituksen tutkinnot ja Kiinkon kurssit ohjaavat oppilasta keskenään samaan suuntaan ja voikin ajatella, että Kiinkon tutkinnot auttavat melkoisesti arkityön tekemisessä ja IEAT-tutkinnon suorittamisessa, vaikkakaan ne eivät ole pakollisia. IEAT-tutkinnon suorittaminen vaatii laajaa paneutumista alaan ja myös sitä, että osaamisensa osaa esittää eli tehdä valmistavia töitä ennen näyttötilaisuutta. (Tätä kirjoitettaessa on IEAT-tutkintoja suoritettu Suomessa kaksi kappaletta.)

Muutama vuosi sitten nousi esiin huoli siitä, että isännöintiä tekevillä henkilöillä ei ole tutkintoa lainkaan tai että tutkinto on jo 30 vuotta vanha ja alati muuttuvassa maailmassa olisi osaamiseen tehtävä päivityksiä. Julkisuudessa käydyssä keskustelussa isännöitsijöitä verrattiin kiinteistönvälittäjiin, joilla on oltava työssään LKV-tutkinto suoritettuna. Isännöintiliitto lanseerasikin kokeen, jonka läpäistyään saa käyttää Auktorisoitu isännöitsijä-titteliä. Auktorisoitu isännöitsijä-nimike ei ole ikuinen, päinvastoin kuin LKV-titteli. Auktorisointi-kokeen keskeinen idea on se, että siinä kysytään ajankohtaisia asioita ja kun koe on suoritettava uudestaan 6 vuoden välein, on osaamisen säilyttävä ajantasaisena. 3 vuoden välein myös seurataan, onko auktorisoitu henkilö ylläpitänyt osaamistaan alaan liittyvillä koulutuksilla.

Näiden yleisimmin esiintyvien tutkintojen lisäksi on joissain ammattikorkeakouluissa opintolinjoja, joissa saa koulutusta isännöintitehtäviin, opintopisteinä osana varsinaista koulutusta. Kaikkien opetushallituksen ja Kiinkon tutkintojen suorittaminen vie joitain vuosia. Varsinkin silloin, kun tutkintojen välillä soveltaa opittua käytäntöön ja jalostaa osaamistaan. Oma selkeä mielipiteeni on se, että alan erikoispiirteet oppii siten, että malttaa opiskella ja tehdä päivittäistä työtä sekä seurata ajankohtaista uutisointia alasta. Ei pidä kiirehtiä suoraan ”hienompien” titteleiden perässä koulutuksiin, jos perusasioissa on vielä huojuntaa. Isännöinnin opiskelu on opiskelua elämää, ei koulua varten ja tunnilla mieleen jäänyt asia voi eräänä päivänä muuttaa katastrofitilanteen onnistumiseksi. Itse käytin 15 vuotta aikaa polun läpikäymiseen ja loppupäätelmänä rohkenenkin todeta, että niin kuin kaikessa oppimisessa myös isännöinnissä todellinen osaaminen syntyy vasta sitten, kun teoria ja käytäntö kohtaavat. Uskallan toki myös todeta sen mitä lukija jo halusikin nähdä eli loppujen lopuksi kuitenkin koulutuksesta ja kokemuksesta riippumatta tässäkin asiassa paras lopputulos syntyy siten, että opiskelijalla on halu tehdä asiat oikein – eli on oikeanlaista motivaatiota ja asennetta.

Remonttiviestintää 2

Ohessa saman kohteen putkiremontin seitsemäs tiedote, kun ensimmäinen linja on valmis. Tämän jutun tarkoituksena ei ole kehua tai mollata urakoitsijaa, vaan tuoda esille tiedottamisen uutta mallia. Minulla ja vaimolla (+ pankilla) on ollut muutama sijoitusasunto jo yli 15v ajan. Remontteja on ollut paljon, enkä ole koskaan saanut isännöitsijältä yhtään sähköpostitiedotetta? Toki urakoitsijan paperitiedote on tullut alussa ja lopussa paperinen kysely lainaosuuksista. Yritän omissa kohteissani korjata tämän tilanteen ja pitää osakkaat oikeasti tietoisena missä mennään.

”Tiedote 7 / 23.3.2017

Ensimmäinen linja on valmistunut ja asunnot on luovutettu asukkaille käyttöön. Viimeistelytyöt on tehty erittäin hyvin ja tarkasti. Asukkaille on jaettu palautelomakkeet ja heillä on mahdollisuus reklamoida jos havaitsevat jotain korjattavaa kun normaali asuminen on alkanut. Ohessa kuvia eiliseltä päivältä. C-rapun yksiölinjan asunnot valmistuvat ensi viikon perjantaihin mennessä.

Sonera on palvellut meitä hyvin ja ovat tuoneet uudet päätelaitteet jo kellariin. Näin ollen uutta dataverkkoa otetaan käyttöön sitä mukaa kun linjat valmistuvat. Ensimmäisen linjan uusi tietoverkko on jo käytössä ja Sonera on postittanut asukkaille liitteenä olevan tiedotteen (CAT-kytkentäohje).

Kuva 1= valmis WC seinä

Kuva 2= valmis laajennettu kylpyhuone

Kuva 3= valmis KPH paneelikatolla

Kuva 6= valmis KPH levykatolla

Kuva 7= uusi antenni- ja datapistorasia

Kuva 8= rakentamismääräysten mukainen kynnys (kylpyhuoneen lattiasta muodostuu kaukalo).

Lähipäivinä tontille tulee taas rekkakuormallinen lisää tavaraa. Pelastustie pyritään pitämään auki ja kuormalavoja ripotellaan nurmikkoalueille.”

Erään osakkaan palautetta huhtikuulta 2017:

”Kiitos erinomaisesta isännöinnistä tämän vaativan remontin aikana. Työ on laadultaan ensiluokkaista ja sinun viikoittaiset tiedotteesi kuvineen ovat pitäneet hyvin ajan tasalla.”

Toki tämänkin hankkeen aikana oli haasteita ja vaikeuksia mutta niistä seuraavalla kerralla.

Remonttiviestintää 1

Tervehdys pitkästä aikaa!

Edellisen jutun kirjoittamisesta on kulunut aikaa, koska olen keskittänyt energiaa kolmen ison hankkeen läpiviemiseen. Hankkeiden yhteenlaskettu budjetti on noin 6 M€ ja koskettaa 242 osakkeenomistajaa. Yhteistä hankkeille on se, että olen panostanut tiedottamiseen erityisen paljon. Lähdin ajatuksesta, että osakkaat haluavat tietää, mihin rahat menevät. Samalla opimme, mitä eri työvaiheissa tehdään. Kaikki hankkeet alkoivat vuoden vaihteessa ja tähän mennessä olen lähettänyt 98 tiedotetta. Lähetin sähköpostitiedotteet yleensä perjantaisin tuoreiden valokuvien kera. Alla on yhden putkiremontin ensimmäinen tiedote. Tässä kohteessa vanhat peltikylppärit purettiin kokonaan ja tehtiin perinteinen putkiremontti.

Tiedote 1 / 30.1.2017

Tämä sanoma on lähetetty Teille osakkaille, jotka olette sähköpostiosoitteenne toimittaneet. Urakoitsijan tiedottamisen painopiste on kohteessa asuvat ihmiset.

Työt ovat lähteneet hyvin käyntiin ja työmaalla on tekemisen meininkiä!

  • työmaan vastaava mestari on Jussi Hernetkoski / SERAK. Työnjohtajana työmaalla toimii Marika Siikakoski 040-8269577, marika.siikakoski@serak.fi,
  • osakkaiden muutostyöt ja lisätyötarjoukset hoitaa Marika Siikakoski,
  • koko urakan valvojana toimii Jari Mustajärvi / HS-Tec Oy 050-5670411, jari.mustajarvi@hstec.fi,
  • Kuva 1: ensimmäisen linjan kylpyhuoneet on purettu ja uudet seinät on pääosin tehty. Sisäpuolelle tulee Aqua-panel kostean tilan levytys,
  • Kuva 2: tähän asuntoon on tilattu kylpyhuoneen laajennus,
  • Kuva 3: uudet lattiakaivot ja WC-pytyn viemäri paikoillaan. Taustalla ilmanvaihtoputket ja sähkö-, antenni- sekä datakaapeleiden läpivienti. Tästä kuvasta näkyy myös se, että keittiön kaapisto on pitänyt purkaa pois. Tämä asunto oli poikkeus, sillä muissa vastaavissa keittiötä ei tarvinnut purkaa. Näyttää siltä (tähän mennessä), että isommissa asunnoissa keittiöt voidaan säilyttää mutta yksiöissä myös keittiön seinä purkaantuu,
  • Kuva 4: uuden oven vasemmalle puolelle seinälle, tulee uusi sähkökaappi, ovipuhelimen sisäyksikkö ja vesimittareiden näyttöruutu,
  • Kuva 5: yksiölinjan kylpyhuone purettu. Keittiön seinää ei kyetty säästämään (oli myös oletus),
  • Kuva 6: yksiölinjan vaatehuoneen seinä lähti myös lavalle,
  • Linjojen 4 ja 5 (asunnot 19,21,23,25,27,29) purkukatselmus pidetään 7.2 klo 08.00 alkaen. Aloitetaan ylimmästä kerroksesta,
  • ulko-ovet ovat koko urakan ajan lukossa myös päivisin. Aamulehden ja päiväpostin jakajilla on avaimet mutta ilmaisjakelut jäävät oven ulkopuolelle. Halukkaat voivat noutaa ilmaisjakelun oven pielestä.

Jatketaan hyvän ilmapiirin kannattelua ja uskon, että saadaan loistava lopputulos!”

Tiedotteiden laatiminen on vaativaa, mutta samalla erittäin palkitsevaa. Isännöitsijänä kierrän työmaat joka tapauksessa viikoittain ja valokuvia tulee otettua kaikista työvaiheista. Eniten aikaa vie tiedotteiden kirjoittaminen ymmärrettävään muotoon. Erään osakkaan palautetta maaliskuulta 2017:

“Kiitos osakasinformaatioista, joita on tullut kiitettävällä tavalla! Voin todeta näin “asiantuntijana”, että näin laadukasta remontti-infoa en ole vielä Tampereella koskaan havainnut!”

Seuraavalla kertaa katsomme samaisen hankkeen puolen välin tiedote ja sen jälkeen yksi loppupään tiedote.

Sukitus vai perinteinen putkiremontti

putkiremonttiKun taloyhtiössä lähestyy putkiremontin aika, niin poikkeuksetta syntyy myös kaksi leiriä, joista toinen kannattaa sukitusta ja toinen perinteistä mallia. Perinteisellä mallilla tarkoitetaan sitä, että viemärit, vesijohdot, kaikki märkätilojen pinnat ja vesikalusteet uusitaan kauttaaltaan. Usein samalla uusitaan myös sähkö-, antenni- ja dataverkot.  Sukituksessa useinmiten kunnostetaan vain vanhat viemärit ja pinnoitetaan vanhat lattiakaivot, muut pinnat sekä tekniset järjestelmät jäävät entiselleen. Sukitusta on perinteisesti mainostettu halvemmalla hinnalla ja nopeammalla toteutuksella. Omasta mielestäni  sukituksen ja perinteisen remontin välillä on kysymys strategisesta valinnasta seuraavaksi 40 vuodeksi eteenpäin. Kyse ei ole kertasuorituksesta vaan päätös heijastuu taloyhtiön tekniseen ylläpitoon, talouteen sekä yleiseen ilmapiiriin pitkäksi aikaa eteenpäin.

Sukitus on hyvä vaihtoehto silloin, kun esimerkiksi asuntojen kylpyhuoneet ja niiden vesikalusteet on yhtiön toimesta remontoitu 10 vuoden sisällä. Silloin voidaan olettaa, että vesieristeet ja vesikalusteet ovat kunnossa, eikä ole järkeä uudestaan räjäyttää kaikkia kylpyhuoneita auki. Joissain tapauksissa myös vuotavan viemärin korjaus sukittamalla, pohjaviemärin sukitus tai väestönsuojan viemäreiden sukitus on paikallaan. Eräässä yhtiössäni perinteinen putkiremontti tehtiin vuonna 2005 ja samalla pystyviemärit vaihdettiin uusiin valurautaputkiin. Vuonna 2015 viemärikuvauksissa havaittiin, että viemäreiden sisäpinnoite oli pahoin vaurioitunut. Tässä tapauksessa sukitus oli erittäin järkevää, koska kaikki märkätilat oli yhtiön toimesta remontoitu vain 10v aikaisemmin. Taistelu putkivalmistajan kanssa on vielä kesken.

Jos puhutaan yli 40 vuotta vanhasta taloyhtiöstä, jossa ei ole aikaisemmin tehty yhtiön toimesta LVIS-saneerausta, niin lähes poikkeuksetta perinteinen putkiremontti on järkevä vaihtoehto. 50-100 huoneiston taloyhtiössä hinta on tänä päivänä noin 500€/neliö. Pienissä yhtiöissä hinta on korkeampi. Sillä saadaan täysin uudet märkätilat ja vesikalusteet kaikkiin huoneistoihin, uudet vesi- ja viemärijärjestelmät, uudet yhteiset saunatilat, uudet sähkö-, antenni- ja dataverkot, uudet kerrostaso-ovet kaikkiin asuntoihin sekä rappujen ja yleisten tilojen maalauskunnostus. Riippuen kohteesta ja markkinatilanteesta, niin hintaan voi vielä sopia muita ehostuksia kuten esimerkiksi poistoilman lämmön talteenotto-järjestelmän hankinta.

Kaikilla taloyhtiön järjestelmillä ja laitteilla on tekninen elinkaari. Strateginen valinta on siinä, että hoidetaanko elinkaarensa päässä olevat laitteet ja järjestelmät kuntoon keralla= perinteinen putkiremontti vaiko tipoittain seuraavan 40v aikana=sukitus.

Sukitusvaihtoehdossa käy niin, että asuntojen märkätilojen kuntotaso jää erittäin vaihtelevalle tasolle. Osa on alkuperäisesssä kunnossa ja osa on juuri remontoitu. Ennen 2010 remontoiduista ei ole välttämättä tietoa, koska silloin ei laki velvoittanut ilmoittamaan remonteista. Vesieristeet on tehty oikein tai ei, vesikalusteiden kirjo on iso, sulkuja ei ole, liitokset pinnoitetun vanhan lattiakaivon ja vesieristeen tai vanhan ja uuden putken välillä ovat ongelmallisia jne.  Jos taloyhtö on valinnut sukituksen ja asuntojen kylpyhuoneiden remontointi jätetään osakkaiden vastuulle, niin budjetoinnissa on varauduttava siihen, että vesivahinkoja sattuu. Se säästö mikä sukituksessa saavutetaan, on varattava vuosittaisiin budjetteihin, vesivahinko- ja kylpyhuonekorjauksia varten.

Miten tämä näkyy osakkaan rahapussissa. Perinteisen remontin jälkeen rahoitusvastike on korkeampi ja hoitovastike pysyy kohtuullisella tasolla à asumisviihtyvyys on tasaisesti korkealla tasolla ja on turvallinen olo. Kaikkien kylpyhuoneet saneerataan, on sitten köyhä tai rikas. Sukitusremontin jälkeen rahoitusvastike on pienempi mutta hoitovastiketta on nostettava à märkätilat ovat edelleen vaihtelevassa kunnossa ja eletään jännityksessä, että koska seuraava vesivahinko on tulossa. Esimerkiksi sijoittajaosakkaalla ei välttämättä ole intressiä remontoida kylpyhuonetta ennen kuin on pakko. Jos pakkotilanne synty kosteusvaurion kautta, niin maksaja on taloyhtiö.

Jokainen yhtiö tekee päätöksen omista lähtökohdistaan ja omilla perusteilla, mutta on hyvä muistaa, että tämä kyseinen päätös heijastuu taloyhtiön arkeen seuraavat 40 vuotta.

Maalämpöä kerrostaloon

maalämpöOlen aikaisemmissa jutuissa kertonut poistoilman lämmön talteenotosta ja niiden hankkeiden erinomaisuudesta. Ei ole järkevää puhaltaa kalliisti lämmitettyä sisäilmaa taivaan tuuliin, vaan ottaa energiat talteen ja lämmittää saadulla energialla patterivettä ja lämmintä käyttövettä. Tämä on hieno mahdollisuus isoissa taloyhtiöissä, joissa on koneellinen poisto. Myös pienissä yhtiöissä on halua säästää energiaa, mutta jos käytössä on painovoimainen ilmanvaihto, niin yllä mainittu tapa ei ole mahdollinen.

Hoidossani on kolme ”painovoimaista” yhtiötä, joissa kahdessa on öljystä siirrytty maalämpöön ja nyt kolmannessa harkitaan siirtymistä kaukolämmöstä maalämpöön. Kaikissa yhtiöissä energian kulutus on ollut noin 100 – 140Mwh/vuosi. Tilastoni osoittavat, että öljystä-maalämpöön -taloissa toteutunut netto säästö on ollut noin 7000-8000€/vuosi. Nyt kun öljyn hinta on tullut alaspäin, niin säästöt aikaisempaan verrattuna ovat pienentyneet 5000-6000 euroon/vuosi. Nykyisillä öljyn hinnoilla kannattaa vakavasti miettiä, että kannattaako energialähteen vaihto vaiko ei.  Hyvä nyrkkisääntö lienee se, että investoinnin takaisinmaksuaika tulisi olla alle 10v.

Toisaalta kaukolämmön hinta on pysynyt vakaasti korkealla tasolla ja herääkin kysymys, että onko kaukolämmöstä irtautuminen järkevää ja kannattavaa? Härmälässä sijaitsevan kohteen (12 huoneistoa/ tilavuus 2400m3) hallitus esittää tulevalle yhtiökokoukselle, että kaukolämmöstä irtaudutaan ja investoidaan maalämpöön. Yhden osakkaan vastustuksesta johtuen, asiaa on selvitetty poikkeuksellisen tarkasti ja monesta näkökulmasta. Rakennusvalvonnan toimenpidelupa on haettu etukäteen (hinta 515,00), tutkittu maaporauksen todennäköinen määrä, haettu sähkölaitokselta ennakkotieto irtautumisen aikataulusta, laadittu paljon laskelmia ja pyydetty tarjoukset kuudelta eri toimittajalta. Kaikkien keskustelujen ja selvitysten jälkeen emme löytäneet syytä, miksi kaukolämmöstä ei kannattaisi siirtyä maalämpöön.

Tässä kohteessa investointi on noin 60.000 euroa sisältäen 34kWh pumpputehon ja lähes 800m kallioporausta. Karkeasti voidaan laskea, että jokainen kalliometri tuottaa 100kWh ilmaisenergiaa/vuosi (800m= 80MWh) ja loppu energiatarve tyydytetään sähköllä. Toinen tapa on tutkia laitteiden COP arvoa. Esimerkiksi COP arvo tietyissä standardiolosuhteissa on 4,0= yhdellä kilowatilla sähköä laite tuottaa neljä kilowattia energiaa. Omien kokemusten perusteella voin todeta, että toimittajien säästöarviot ovat pitäneet hyvin paikkansa.

Tehtyjen laskelmien perusteella kaukolämmöstä kannattaa siirtyä maalämpöön. Härmälässä kaukolämpölasku laskee noin 11.000 eurosta 0 euroon ja vastaavasti maalämpöjärjestelmä kuluttaa 3000-4000 euroa enemmän sähköä. Nettosäästö tulee olemaan noin 7-8000 euroa/vuosi. Investoinnin takaisinmaksuaika on alle 10 vuotta.

Toki kaukolämpö on hyvin toimintavarma ja huoltoystävällinen, mutta myös nykyiset maalämpöjärjestelmät ovat erittäin toimintavarmoja. Esimerkiksi Messukylässä Stiebelin maalämpöjärjestelmä on toiminut yli kolme vuotta ilman yhtään häiriötä tai huoltotoimenpidettä. Yhden kerran lämminvesi ei riittänyt kun paljon asukkaita suihkutteli samaan aikaan. Ratkaisuna kävin paikan päällä ja säädin maalämpöjärjestelmän lämpimän veden esisäätöarvoa suuremmaksi. Mukavaa on ollut myös huomata, että kaukolämpölaitos ei millään tavalla halua estää taloyhtiöitä irtautumasta…päinvastoin.

Peltikylppärin saneeraus…päätöksen aika

meetingMaaliskuussa ja huhtikuussa käsittelin blogijutuissa peltikylppäri-kohteen putkiremonttia. Suuri kysymys oli, että puretaanko vanhat peltirakenteet vai rakennetaanko uudet kylppärit vanhojen rakenteiden sisään. Tämä päätös oli tehtävä, että suunnittelua voitiin jatkaa.

Asiaa harkittiin asiantuntijoiden kanssa, lähetettiin informaatiota osakkaille ja kuunneltiin osakkaita kahdessa eri tilaisuudessa. Ennen lopullista päätöstä pidettiin yksi info-tilaisuus ja sen jälkeen päättävä yhtiökokous. Molemmissa tilaisuuksissa oli asiantuntijoita paikalla vastaamassa kysymyksiin. Info-tilaisuudesta muodostui aikamoinen näytelmä ja myös yhtiökokouksessa tunteet kävivät kuumana.

Kaksi henkilöä oli päättänyt lähteä rajusti vastustamaan perinteistä putkiremonttia ja vaativat äänekkäästi sukituksen käyttämistä. Tämä oli yllätys, koska vuonna 2015 olimme teettäneet insinööritoimiston tekemän selvityksen, jossa yksiselitteisesti todetaan, että sukitus ei ole tässä kohteessa järkevää. Selvitys oli aikanaan jaettu kaikille osakkaille. Rakennuttaja-konsultti ja suunnittelijat oli valittu perinteisen putkiremontin suunnittelua varten. Henkilöt olivat pyytäneet info-tilaisuuteen sukituksen asiantuntijan paikalle, kysymättä lupaa hallitukselta tai isännöitsijältä. Myös ”sukitusasiantuntija” oli hieman vaivautunut, mutta annoimme hänelle lyhyen puheenvuoron ennen varsinaisen infon alkua. Tilaisuudesta jäi ristiriitainen tunne, koska nämä kaksi henkilöä ajoivat äänekkäästi vaihtoehtoa, joka oli jo vuotta aikaisemmin haudattu.

Info-tilaisuuden jälkeen hallitus kokoontui ja päätti esittää tulevalle yhtiökokoukselle vaihtoehtoa A, eli vanhojen peltirakenteiden purkamista ja uusien kylpyhuoneiden rakentamista. Tärkein perustelu oli se, että halutaan tehdä kestävä ratkaisu seuraavaksi 50 vuodeksi.

Kevätyhtiökokouskutsun mukaan liitettiin selkeät selvitykset molemmista vaihtoehdoista ja ilmoitus, että hallitus esittää vaihtoehdon A valintaa. Ennen yhtiökokousta, yllä mainitut henkilöt laativat kirjelmän, jossa hallituksen toimintaa arvostellaan ja edelleen yritetään myydä sukitusvaihtoehtoa. Henkilöt jakoivat kirjeet kaikkiin asuntoihin. Tämän tyyppinen toiminta on erittäin ikävää ja erityisesti hallituksen puheenjohtajalle henkisesti raskasta.

Yhtiökokouksessa kerrattiin vaihtoehdot vielä kerran ja myös arkkitehtisuunnittelija oli paikalla. Yllä mainitut henkilöt kritisoivat äänekkäästi koko hankkeen perusteita ja esittivät edelleen sukituksen tekemistä. Välillä keskustelu meni huutamiseksi ja lopulta olin pakotettu kyseenalaistamaan kyseisten henkilöiden esittämät väitteet. Ensimmäistä kertaa urani aikana jouduin antamaan 10 minuutin ”ripityksen” henkilöille, jotka eivät osaa noudattaa demokratian perussääntöjä eivätkä hyviä käytöstapoja. Sain kokouksen jälkeen useita kädenpuristuksia, joten ilmeisesti puhuin enemmistön suulla.

Lopuksi suoritimme äänestyksen ja hallituksen esitys sai selkeän enemmistön. Suunnittelua jatketaan sen vaihtoehdon mukaan, että vanhat peltirakenteet puretaan kokonaan pois ja vesi-/viemäriputket uusitaan.

Samaisen yhtiökokouksen päätteeksi hallituksen puheenjohtaja erosi tehtävästään. Hallitus ja puheenjohtaja olivat pyyteettömästi ja aikaa säästämättä selvittäneet eri vaihtoehdot. He hakivat osakkaiden kannalta parasta mahdollista lopputulosta, joka olisi kestävä pitkälle tulevaisuuteen. Palkkiona oli muutaman henkilön suorittama erittäin ikävä mustamaalaus ja osittain väärän tiedon levittäminen. Kaikesta huolimatta suunnittelu etenee aikataulussa ja hallitus on tiiviisti ja aktiivisesti mukana. Edelleen nimettömiä kirjeitä ilmestyy ilmoitustauluille, mutta ne poistetaan sieltä heti kun huomataan.

Yhtiökokousrumba

yhtiokokousNyt on kevään yhtiökokoukset pidetty ja on aika palata myös blogin pariin. Isännöitsijöiden piirissä ainainen keskustelun aihe on ”kokousrumbasta” selviytyminen ja kevättä odotetaan jopa kauhun sekaisin tuntein. Vanhan asunto-osakeyhtiölain aikana (ennen vuotta 2010) tilanne oli vielä kaoottisempi, koska silloin yhtiöjärjestykset määrittelivät, milloin yhtiökokoukset on viimeistään pidettävä. Usein määräyksenä oli maaliskuun tai huhtikuun loppu ja kiire oli valtava. Uuden asunto-osakeyhtiölain myötä tilanne onneksi hieman helpottui. Nyt yhtiökokoukset on pidettävä 30.6 mennessä, riippumatta mitä yhtiöjärjestyksessä lukee. Uuden lain myötä isännöitsijä pystyy paremmin suunnittelemaan kokoukset tasaisesti kevään ajalle ja valmistelu on varmasti laadukkaampaa.

Pelkkä aikarajan siirtäminen ei tietenkään tuo automaattista helpotusta. Nytkin on mahdollista, että kokoukset pakkautuvat kesäkuulle, kun ne aikaisemmin pakkautuivat maaliskuulle ja edelleen on valtava kiire. Avainasiat ovat tilinpäätöksen valmistuminen ja isännöitsijän kyky aikatauluttaa. Vuoteen 2014 asti minulla itselläni oli vaikeuksia aikatauluttamisessa, koska ostin kirjanpidon ja tilinpäätöksen ulkopuoliselta tilitoimistolta. Myös tilitoimistoissa kevät on kiireistä aikaa ja tilinpäätöksien valmistuminen tuppasi venyä. Käytännössä kokouksia pystyi sopimaan vasta kun oli varmuus tilinpäätöksien valmistumisesta. Tästä viisastuneen olemme tehneet kirjanpidon ja tilinpäätöksen omassa toimistossamme 1.1.2015 alkaen. DOMUS -isännöintiohjelma antaa siihen loistavan mahdollisuuden ja lisäksi löysin hyvän työkaverin, joka tekee kirjanpidon lisäksi reskontran, laskunmaksut ja muita kiinteistösihteerin töitä.

Tänä vuonna, kun tilinpäätösten valmistuminen oli omissa käsissä, aloitin kevätkokousten valmistelun heti tammikuussa. Tärkeimmäksi asiaksi muodostui kalenterin käyttö. Tilasin kopiofirmasta isot paperiset tyhjät kuukausikalenterit ja teippasin ne seinään. Jokainen kuukausi A3 kokoisena ja kuukaudet vierekkäin helmikuusta kesäkuuhun. Merkkasin alustavasti kaikki 20 hallituksien tilinpäätöskokousta kalenteriin ja sen jälkeen yhtiökokoukset 3-4 viikon päähän hallituksien kokouksista. Tavoitteena oli, että kaikki yhtiökokoukset on pidetty 30.5 mennessä. Sen jälkeen soittokierros hallituksien puheenjohtajille, jotka vahvistivat esitetyt ajankohdat. Jonkun verran pyyhekumia tarvittiin, mutta ei paljoa, koska sovittiin ajankohtia 1-3 kuukauden päähän. Kun puheenjohtajien kanssa oli keskusteltu, niin laitoin ajankohdat tekstarina ja/tai sähköpostina myös muille hallituksien jäsenille. Paperiset kokouskutsut lähetimme vasta lähempänä kokousajankohtaa. Kokousrumba oli näkyvissä seinällä isona kokonaisuutena ja kun ajankohdat oli sovittu, niin stressi loppui siihen ja jäljellä oli vaan kovaa työtä.

Seinällä olevaan paperiseen suunnitelmaan oli hyvä tehdä merkintöjä. Vihreä yliviivaus= hallituksen kokous pidetty, keltainen yliviivaus= yhtiökokouskutsut lähetetty, ympyröity T-kirjain= materiaali toimitettu tilintarkastajalle, oranssi yliviivaus= yhtiökokous pidetty jne.

Yllä mainitulla menetelmällä kevät meni varsin hyvin. Parannettavaa vielä jäi, mutta nyt on hyvä pohja ensi vuodelle. Periaatteessa on mahdollista lyödä lukkoon tarkalleen samat päivät ja sopia ne hallituksien kanssa jo ennen vuodenvaihdetta. Ainahan muutoksia tulee mutta ne on helposti tehtävissä kun on väljä suunnitelma ja kokonaisuus näkyvillä seinällä.

Saavutin lähestulkoon tavoitteen ja 19 yhtiökokousta pidettiin 30.5 mennessä. Se viimeinen jäi pidettäväksi viimeisenä mahdollisena päivänä, eli 30.6. Se taas johtui monista eri tekijöistä ja oli hyvä, että kesäkuu oli rauhoitettu tällaisia ”erikoistilanteita” varten.

Peltikylppärin saneeraus osa 2

IMG_2347 PELTIKYLPPÄRIN SANEERAUS OSA 2

Tämä juttu on jatkoa edelliseen kertomukseeni, jossa pohjustin tulevaa putkiremonttia. Silloin totesin, että karkeasti ottaen peltielementti kylpyhuoneet voidaan saneerata kahdella eri tavalla: rakennetaan vanhan rakenteen sisään uusi kylpyhuone tai puretaan kaikki vanhat rakenteet kokonaan ja rakennetaan täysin uusi kylpyhuone. Nyt maaliskuussa saimme mahdollisuuden tutustua toiseen vaihtoehtoon, jossa kaikki rakenteet purettiin kauttaaltaan.

Myös tällä työmaalla oli kyse 1970-luvun alussa rakennetusta betonielementtirakenteisesta yhtiöstä, jossa noin 60 huoneistoa. Vastaava mestari otti meidät vastaan ja saimme nähdä eri vaiheissa olevia kylppäreitä, purkuvaiheesta valmiiseen:

  • purkamisen jälkeen jäljellä oli vain tyhjä tila. Eteisen, olohuoneen ja keittiön vastaiset seinät poistettiin myös,
  • vain ilmanvaihtoputket jätettiin eristeineen paikoilleen,
  • kaikki viemärit ja vesijohdot rakennettiin vanhaan pystyhormiin,
  • sähkönousut sekä lämmön talteenoton ja sähköpaneelien liuosputket koteloitiin porraskäytävän nurkkaan,
  • välipohjaan porattiin tarvittavat reiät ja viemäreiden hajotukset tehtiin alapuolisen kylpyhuoneen katossa. Putket ääni- ja paloeristettiin tarkasti. Alas lasketun katon suojiin asennetaan myös vesimittarit,
  • uusi sähkökeskus eteisen seinälle ja katon rajaan kotelointia sähkö-, data- ja antennikaapelointia varten,
  • kaatojen takia lattiapinta nousi muutamalla sentillä. Näin ollen kylpyhuoneen lattia on muutaman sentin korkeammalla kuin muut asunnon lattiat.

IMG_2361Johtopäätöksenä voidaan todeta, että nyt oli kyse on selvästi laajemmasta remontista ja johtoajatuksena on ollut kaiken vanhan rakenteen purkaminen pois. Negatiivista tässä mallissa on vaikeampi asuttavuus remontin aikana ja korkeampi hinta. Positiivista on täysin uuden veroinen lopputulos ilman vanhoja peltirankoja rakenteissa, laajennusmahdollisuudet, vesikalusteiden sijoittelun valinnaisuus sekä selvästi pienempi ovikynnys verrattuna ”vanhan sisään” rakentamisessa.

Haastattelin kohteiden isännöitsijöitä ja hintavertailu ei ollutkaan ihan helppoa. Ensimmäisessä kohteessa oli enemmän asuntoja, joka jo sinällään pienentää hiukan neliökustannuksia. Tässä toisessa kohteessa rakennettiin myös poistoilman lämmön talteenotto ja aurinkopaneelit. Kun huomioidaan remontin sisällön eriäväisyydet, niin voidaan arvioida, että rakentaminen vanhan peltikylppärin sisään on noin 100€/asuinneliö halvempi vaihtoehto.

Tämäkin tutustumiskäynti oli todella opettavainen ja havainnollinen. Erityisen hyvää oli se, että mukana olivat meidän oman remontin arkkitehti-, LVI- ja sähkösuunnittelijat. Näiden käyntien perusteella hallituksen on kyettävä esittämään yhtiökokoukselle jompaa kumpaa korjausvaihtoehtoa ja asiantuntijoiden mielipiteillä on iso vaikutus.

Peltikylppärin saneeraus osa 1

Kuva1Isännöin taloyhtiötä, jonne suunnitellaan perinteistä putkistosaneerausta. Kaikki kylpyhuoneet ja vesikalusteet uusitaan kauttaaltaan. Viemäri-, vesi-, sähkö-, antenni- ja dataverkot uusitaan. Erikoisuutena tässä kohteessa on se, että nykyiset kylpyhuoneet ovat ns. ”peltikylppäreitä”. Kyse on samasta toteutustavasta, jota on totuttu näkemään laivoilla. Seinät ja katto ovat pinnoitettua peltiä. Lattiana on valettu betonilaatta ilman lattiakaivoa. Paketti on nostettu paikalleen välipohjaholvin päälle. Tästä johtuen kylppäreiden lattia on noin 10 cm korkeammalla kuin muualla huoneistossa. Alkuperäisessä kylppärissä kaivo oli seinän alareunassa ja johti suoraan pystyviemäriin. Seinärakenteiden alaosat on valettu betonin sisään ja muodostaa näin ollen yhtenäisen jäykän rakenteen. Kylpyhuonemoduuli on yhtenäinen paketti, eikä sitä voi purkaa osittain.

Heti suunnittelun alkuvaiheessa kävi ilmi, että arkkitehtisuunnittelun loppuun saattaminen vaatii taloyhtiöltä päätöksen toteutustavasta. Puretaanko nykyiset peltikylppärit kokonaan vai rakennetaanko uudet kylpyhuoneet nykyisten sisään?

A.    Puretaan kokonaan; viemäröinti alakerran kylppärin katossa, antaa vapauden sijoittaa vesikalusteet vapaasti, kynnys pienenee, laajennusmahdollisuus, myös keittiön yksi seinä häipyy, joka aiheuttaa enemmän työtä, mahdollisesti kalliimpi vaihtoehto.
B.    Rakennetaan nykyisen sisään; WC-pytyn paikka pystyhormin kohdalle, lattiaan roilotaan lattiaviemäri ja pesukoneen poisto, vanhan kylppärin runkorakenteita ei saa katkaista, sisämitat pienevät hiukan, lattiakorkeus nousee noin 15 cm korkeuteen, todennäköisesti halvempi vaihtoehto.

Päätimme tutustua molempiin vaihtoehtoihin kahdella eri työmaalla. Tässä jutussa kerron työmaakäynnistä, jossa saneeraus tehdään tulppalevytyksellä vanhan sisään (B). Ensi kuussa kerron työmaakäynnistä, jossa kaikki puretaan (A). Työmaakäynneille osallistui myös hallituksen aktiivijäseniä.

Kuva2”B-mallin” työmaalla oli kyse 1970-luvun alussa rakennetusta betonielementtirakenteisesta yhtiöstä, jossa noin 100 kpl peltikylppäriä. Vastaava mestari otti meidät vastaan ja saimme nähdä eri vaiheissa olevia kylppäreitä, purkuvaiheesta valmiiseen:
•    kaikki viemärit, vesijohdot ja kaapeloinnit saatiin mahtumaan vanhaan pystyhormiin,
•    peltiseiniin ja –kattoon tehtiin tarvittavia reikiä uuden tekniikan asennuksia varten, vaatii tarkkuutta, että runkorakennetta ei katkaista,
•    lattiaan tehty vain tarvittavat roilot. WC-pytty ”töpöhännällä” suoraan pystyhormiin, jolloin lattiaan ei tarvita syviä piikkauksia,
•    vanhaan peltiseinään porattu tuuletusreikiä ja asennettu ”irroituskaistat”, että uusi tulppalevytys (Finnfoam Tulppa-märkätilalevy) on irti vanhasta pinnasta,
•    vanhan peltikaton päälle mahtui hienosti uudet vesijohdot ja vesimittarit,
•    uusi sähkökeskus eteisen puolelle kylppärin seinään,
•    keittiössä ei purettu käytännössä mitään. Allaskaapin takaseinästä tuotiin uusi viemäri ja vesijohdot. Lieden sähkön syöttöjohdot vaihdettiin vanhan putken sisään → ei uusia pintavetoja keskukselta,
•    kaatojen takia lattiapinta nousi muutamalla sentillä entisestään.

Tutustumiskäynti oli todella opettavainen ja havainnollinen. Johtopäätöksenä voidaan todeta, että ainoa negatiivinen asia näytti olevan kynnyksen korkeus, joka nousi lähes 15 cm:iin. Kyseinen työmaa oli erittäin organisoitu ja siisti, josta annoimmekin positiivista palautetta. Vastaus oli yksinkertainen. Vastaava mestari ja rakennussiivooja ovat työmaalla täyspäiväisesti ja päivittäin. Odotamme innolla ”A-mallin” työmaakäyntiä. Seuraavaan juttuun pyrin saamaan myös neliöhinnat kummallekin vaihtoehdolle ( hinta/asuinneliö).

Ilmanvaihto keskiössä

tuuletusTammikuun eka päivä ei tullut kirjoitettua juttua, kun pidin hiukan lomaa vuodenvaihteessa. Nyt jatketaan taas samalla rytmillä, eli perehdytään isännöinnin ajankohtaisiin asioihin joka kuun alussa. Vuoden 2016 ensimmäisessä kirjoituksessa en malta olla painottamatta ilmanvaihdon tärkeyttä. Kaikki tiedämme, että asunnon ilmamäärä tulee vaihtua kokonaan muutaman tunnin välein. Hajut poistuvat, ilman kosteus pysyy sopivana, asunnossa on raikas ja terveellinen ilma. Valitettavan usein tilanne on kuitenkin aivan päinvastoin.

1950- ja 1960-luvuilla rakennetuissa kerrostaloissa on yleensä painovoimainen ilmanvaihto. Asuntojen poistoilmanvaihtoventtiilit sijaitsevat keittiössä sekä kylpyhuoneessa ja ne ovat liitettynä tiilihormiin. Hormit ovat asuntokohtaisia tai linjakohtaisia. Suurin ongelma on yleensä tarvittavan korvausilman saaminen. Likainen ilma ei poistu asunnosta ellei jostain tule uutta ilmaa tilalle. Vanhat kylmäkomerot on poistettu ja seinässä ollut tuloilmareikä on tukittu. Vanhoissa ikkunoissa ei ole korvausilmaventtiileitä. Viime kesänä sain soiton osakkeenomistajalta, joka kertoi, että vuokraamassaan asunnossa (1h+kk) on homepilkkuja seinissä.

Taloyhtiö oli tarkalleen yllä mainitun kaltainen. Käytiin yhdessä toteamassa tilanne ja huomasimme jo sisään mennessä tunkkaisen ilmanlaadun. Keittiöremontin yhteydessä keittokomeron poistoilmaventtiili oli jätetty keittiökaapin taakse. Näin ollen koko asunnon ilmanvaihto oli WC:n poiston varassa ja WC:n ovi oli yleensä kiinni. Vuokralainen kuivasi ahkerasti pyykkinsä sisällä asunnossa. Sohvan takana ja paksujen verhojen takana seinän alareunaan oli syntynyt homepilkkuja, koska niillä alueilla ilma vaihtui erityisen huonosti. Omistaja otti poistoventtiilin näkyviin ja yhtiö rakennutti vanhojen ikkunoiden karmeihin korvausilmaventtiilit. Tilanne saatiin tyydyttäväksi.

Toinen esimerkki on 1970-luvulla rakennettu kerrostalo, jossa on koneellinen poisto. Päällekkäin olevien asuntojen poistoventtiilit ovat samassa ”peltihormissa” ja poistoimua säädetään venttiilien asentoa muuttamalla. Ylimmissä kerroksissa venttiili on pienemmällä ja alimmissa kerroksissa se on isommalla. Korvausilman järjestäminen on jopa vieläkin tärkeämpää kuin painovoimaisessa talossa. Jos korvausilmaa ei ole järjestetty hallitusti, niin koneellinen imu vetää korvausilmaa rakenteista, ikkunan rakosista, postiluukusta ja pahimmillaan viemäristä. Useimmiten tämän ikäisissä taloissa ikkunat on uusittu ja korvausilman saanti on toteutettu karmiventtiilien kautta. Periaatteessa ilmanvaihto toimii silloin hyvin, kunhan venttiilien ja poistokoneen säädöt ovat kohdallaan.

Viime viikolla kierrettiin erään taloyhtiön (6.kerrosta) kaikki asunnot. Valmisteltiin suunnittelijoiden kanssa tulevaa putkiremonttia. Yhden linjan ylimmän kerroksen ikkunat olivat jäässä lasien välissä. Asunnossa ei ollut tarvittavaa alipainetta ja lämmin ilma virtasi karmiventtiilin kautta ikkunoiden väliin ja jäätyi sinne. Syy selvisi myöhemmin, kun kävimme saman linjan toisen kerroksen asunnossa. Asunto oli vuokrattu ryhmälle remonttimiehiä, ja he olivat poistaneet poistoventtiilin lautasen kokonaan, saadakseen paremman ilmanvaihdon. Tästä johtuen saman linjan ylimmän kerroksen poistoilmanvaihto ei toiminut lainkaan (tai erittäin hentoisesti) ja asunnossa ei ollut tarvittavaa alipainetta. Venttiilien säätäminen tai ikkunan korvausilmaventtiilien tukkiminen vaikuttaa siis koko linjan ilmanvaihdon toimivuuteen.

Puutteellisesta ilmanvaihdosta johtuvia ongelmia tulee esiin kuukausittain ja ne ovat iso osa isännöitsijän ongelmakenttää. Niiden ratkaiseminen edellyttää ilmanvaihdon perusteiden tietämystä ja eri aikakausien perusratkaisujen ymmärtämistä. Kaikkiin ongelmiin löytyy aina selitys ja sitä myötä myös ratkaisut. Tosiasiat on kuitenkin tiedostettava. Painovoimainen ilmanvaihto tulee aina olemaan haastava, koska ilmamäärät ovat pieniä ja myös säätila vaikuttaa järjestelmän toimivuuteen.