Sukitus vai perinteinen putkiremontti

putkiremonttiKun taloyhtiössä lähestyy putkiremontin aika, niin poikkeuksetta syntyy myös kaksi leiriä, joista toinen kannattaa sukitusta ja toinen perinteistä mallia. Perinteisellä mallilla tarkoitetaan sitä, että viemärit, vesijohdot, kaikki märkätilojen pinnat ja vesikalusteet uusitaan kauttaaltaan. Usein samalla uusitaan myös sähkö-, antenni- ja dataverkot.  Sukituksessa useinmiten kunnostetaan vain vanhat viemärit ja pinnoitetaan vanhat lattiakaivot, muut pinnat sekä tekniset järjestelmät jäävät entiselleen. Sukitusta on perinteisesti mainostettu halvemmalla hinnalla ja nopeammalla toteutuksella. Omasta mielestäni  sukituksen ja perinteisen remontin välillä on kysymys strategisesta valinnasta seuraavaksi 40 vuodeksi eteenpäin. Kyse ei ole kertasuorituksesta vaan päätös heijastuu taloyhtiön tekniseen ylläpitoon, talouteen sekä yleiseen ilmapiiriin pitkäksi aikaa eteenpäin.

Sukitus on hyvä vaihtoehto silloin, kun esimerkiksi asuntojen kylpyhuoneet ja niiden vesikalusteet on yhtiön toimesta remontoitu 10 vuoden sisällä. Silloin voidaan olettaa, että vesieristeet ja vesikalusteet ovat kunnossa, eikä ole järkeä uudestaan räjäyttää kaikkia kylpyhuoneita auki. Joissain tapauksissa myös vuotavan viemärin korjaus sukittamalla, pohjaviemärin sukitus tai väestönsuojan viemäreiden sukitus on paikallaan. Eräässä yhtiössäni perinteinen putkiremontti tehtiin vuonna 2005 ja samalla pystyviemärit vaihdettiin uusiin valurautaputkiin. Vuonna 2015 viemärikuvauksissa havaittiin, että viemäreiden sisäpinnoite oli pahoin vaurioitunut. Tässä tapauksessa sukitus oli erittäin järkevää, koska kaikki märkätilat oli yhtiön toimesta remontoitu vain 10v aikaisemmin. Taistelu putkivalmistajan kanssa on vielä kesken.

Jos puhutaan yli 40 vuotta vanhasta taloyhtiöstä, jossa ei ole aikaisemmin tehty yhtiön toimesta LVIS-saneerausta, niin lähes poikkeuksetta perinteinen putkiremontti on järkevä vaihtoehto. 50-100 huoneiston taloyhtiössä hinta on tänä päivänä noin 500€/neliö. Pienissä yhtiöissä hinta on korkeampi. Sillä saadaan täysin uudet märkätilat ja vesikalusteet kaikkiin huoneistoihin, uudet vesi- ja viemärijärjestelmät, uudet yhteiset saunatilat, uudet sähkö-, antenni- ja dataverkot, uudet kerrostaso-ovet kaikkiin asuntoihin sekä rappujen ja yleisten tilojen maalauskunnostus. Riippuen kohteesta ja markkinatilanteesta, niin hintaan voi vielä sopia muita ehostuksia kuten esimerkiksi poistoilman lämmön talteenotto-järjestelmän hankinta.

Kaikilla taloyhtiön järjestelmillä ja laitteilla on tekninen elinkaari. Strateginen valinta on siinä, että hoidetaanko elinkaarensa päässä olevat laitteet ja järjestelmät kuntoon keralla= perinteinen putkiremontti vaiko tipoittain seuraavan 40v aikana=sukitus.

Sukitusvaihtoehdossa käy niin, että asuntojen märkätilojen kuntotaso jää erittäin vaihtelevalle tasolle. Osa on alkuperäisesssä kunnossa ja osa on juuri remontoitu. Ennen 2010 remontoiduista ei ole välttämättä tietoa, koska silloin ei laki velvoittanut ilmoittamaan remonteista. Vesieristeet on tehty oikein tai ei, vesikalusteiden kirjo on iso, sulkuja ei ole, liitokset pinnoitetun vanhan lattiakaivon ja vesieristeen tai vanhan ja uuden putken välillä ovat ongelmallisia jne.  Jos taloyhtö on valinnut sukituksen ja asuntojen kylpyhuoneiden remontointi jätetään osakkaiden vastuulle, niin budjetoinnissa on varauduttava siihen, että vesivahinkoja sattuu. Se säästö mikä sukituksessa saavutetaan, on varattava vuosittaisiin budjetteihin, vesivahinko- ja kylpyhuonekorjauksia varten.

Miten tämä näkyy osakkaan rahapussissa. Perinteisen remontin jälkeen rahoitusvastike on korkeampi ja hoitovastike pysyy kohtuullisella tasolla à asumisviihtyvyys on tasaisesti korkealla tasolla ja on turvallinen olo. Kaikkien kylpyhuoneet saneerataan, on sitten köyhä tai rikas. Sukitusremontin jälkeen rahoitusvastike on pienempi mutta hoitovastiketta on nostettava à märkätilat ovat edelleen vaihtelevassa kunnossa ja eletään jännityksessä, että koska seuraava vesivahinko on tulossa. Esimerkiksi sijoittajaosakkaalla ei välttämättä ole intressiä remontoida kylpyhuonetta ennen kuin on pakko. Jos pakkotilanne synty kosteusvaurion kautta, niin maksaja on taloyhtiö.

Jokainen yhtiö tekee päätöksen omista lähtökohdistaan ja omilla perusteilla, mutta on hyvä muistaa, että tämä kyseinen päätös heijastuu taloyhtiön arkeen seuraavat 40 vuotta.

Maalämpöä kerrostaloon

maalämpöOlen aikaisemmissa jutuissa kertonut poistoilman lämmön talteenotosta ja niiden hankkeiden erinomaisuudesta. Ei ole järkevää puhaltaa kalliisti lämmitettyä sisäilmaa taivaan tuuliin, vaan ottaa energiat talteen ja lämmittää saadulla energialla patterivettä ja lämmintä käyttövettä. Tämä on hieno mahdollisuus isoissa taloyhtiöissä, joissa on koneellinen poisto. Myös pienissä yhtiöissä on halua säästää energiaa, mutta jos käytössä on painovoimainen ilmanvaihto, niin yllä mainittu tapa ei ole mahdollinen.

Hoidossani on kolme ”painovoimaista” yhtiötä, joissa kahdessa on öljystä siirrytty maalämpöön ja nyt kolmannessa harkitaan siirtymistä kaukolämmöstä maalämpöön. Kaikissa yhtiöissä energian kulutus on ollut noin 100 – 140Mwh/vuosi. Tilastoni osoittavat, että öljystä-maalämpöön -taloissa toteutunut netto säästö on ollut noin 7000-8000€/vuosi. Nyt kun öljyn hinta on tullut alaspäin, niin säästöt aikaisempaan verrattuna ovat pienentyneet 5000-6000 euroon/vuosi. Nykyisillä öljyn hinnoilla kannattaa vakavasti miettiä, että kannattaako energialähteen vaihto vaiko ei.  Hyvä nyrkkisääntö lienee se, että investoinnin takaisinmaksuaika tulisi olla alle 10v.

Toisaalta kaukolämmön hinta on pysynyt vakaasti korkealla tasolla ja herääkin kysymys, että onko kaukolämmöstä irtautuminen järkevää ja kannattavaa? Härmälässä sijaitsevan kohteen (12 huoneistoa/ tilavuus 2400m3) hallitus esittää tulevalle yhtiökokoukselle, että kaukolämmöstä irtaudutaan ja investoidaan maalämpöön. Yhden osakkaan vastustuksesta johtuen, asiaa on selvitetty poikkeuksellisen tarkasti ja monesta näkökulmasta. Rakennusvalvonnan toimenpidelupa on haettu etukäteen (hinta 515,00), tutkittu maaporauksen todennäköinen määrä, haettu sähkölaitokselta ennakkotieto irtautumisen aikataulusta, laadittu paljon laskelmia ja pyydetty tarjoukset kuudelta eri toimittajalta. Kaikkien keskustelujen ja selvitysten jälkeen emme löytäneet syytä, miksi kaukolämmöstä ei kannattaisi siirtyä maalämpöön.

Tässä kohteessa investointi on noin 60.000 euroa sisältäen 34kWh pumpputehon ja lähes 800m kallioporausta. Karkeasti voidaan laskea, että jokainen kalliometri tuottaa 100kWh ilmaisenergiaa/vuosi (800m= 80MWh) ja loppu energiatarve tyydytetään sähköllä. Toinen tapa on tutkia laitteiden COP arvoa. Esimerkiksi COP arvo tietyissä standardiolosuhteissa on 4,0= yhdellä kilowatilla sähköä laite tuottaa neljä kilowattia energiaa. Omien kokemusten perusteella voin todeta, että toimittajien säästöarviot ovat pitäneet hyvin paikkansa.

Tehtyjen laskelmien perusteella kaukolämmöstä kannattaa siirtyä maalämpöön. Härmälässä kaukolämpölasku laskee noin 11.000 eurosta 0 euroon ja vastaavasti maalämpöjärjestelmä kuluttaa 3000-4000 euroa enemmän sähköä. Nettosäästö tulee olemaan noin 7-8000 euroa/vuosi. Investoinnin takaisinmaksuaika on alle 10 vuotta.

Toki kaukolämpö on hyvin toimintavarma ja huoltoystävällinen, mutta myös nykyiset maalämpöjärjestelmät ovat erittäin toimintavarmoja. Esimerkiksi Messukylässä Stiebelin maalämpöjärjestelmä on toiminut yli kolme vuotta ilman yhtään häiriötä tai huoltotoimenpidettä. Yhden kerran lämminvesi ei riittänyt kun paljon asukkaita suihkutteli samaan aikaan. Ratkaisuna kävin paikan päällä ja säädin maalämpöjärjestelmän lämpimän veden esisäätöarvoa suuremmaksi. Mukavaa on ollut myös huomata, että kaukolämpölaitos ei millään tavalla halua estää taloyhtiöitä irtautumasta…päinvastoin.

Taloyhtiön tilojen muuttaminen rahaksi

rahaksiTaloyhtiöillä on usein talonmiehen asunto tai muita liiketiloja hallinnassaan. Pääosin ne ovat vuokrattuna ja tuottavat vakaata vuokratuloa vuodesta toiseen. Suurien tai pienien saneeraushankkeiden lähestyessä, syntyy keskustelua tilojen myymisestä. Erityisesti jos vuokralaisten löytyminen on ollut vaikeaa ja tilat vaatisivat remontointia, myyminen houkuttelee. Vaikka vuokratulot loppuvat, niin tilalle tulee uusi osakkeenomistaja, joka maksaa tilasta vastiketta ja osallistuu kaikkien tulevien remonttien kustannuksiin.

Ennen kuin tilat voidaan myydä, ne on muutettava osakeryhmäksi ja tehtävä tarvittavat muutokset yhtiöjärjestykseen. Päätökset tehdään 2/3 määräenemmistöllä yhtiökokouksessa.

On olemassa käytännössä kaksi tapaa toimia. Yhtiö tekee suunnatun osakeannin itselle (rahastosiirto), tekee muutokset yhtiöjärjestykseen ja painattaa osakekirjat. Sen jälkeen osakeryhmä myydään, kuten mikä tahansa muu osakehuoneisto. Tässä tapauksessa ostaja joutuu maksamaan varainsiirtoveron. Toinen vaihtoehto on tehdä osakkeiden merkintäsopimus suoraan valitun ostajan kanssa. Käytetään suunnattua osakeantia, osakepääoman korotusta tai niiden yhdistelmää. Tässä tapauksessa uusi omistaja merkitään suoraan uuden osakekirjan haltijaksi ja varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa.

Kyse on siis osakkeiden maksullisesta antamisesta (osakeanti). Nykylaissa osakeanti ja osakepääoman korottaminen ovat selkeästi erotettu toisistaan. Osakeantiin ei nimittäin välttämättä liity asunto-osakeyhtiössä osakepääoman korottamista, eikä osakepääoman korottamiseen välttämättä liity osakkeiden antamista.

Tilojen myymisen yhteydessä yhtiöjärjestyksen muuttaminen on välttämätöntä. Usein yhtiöillä on vanha yhtiöjärjestys, jossa on muun muassa osakepääoma markkoina ja osakkeilla nimellisarvo. Yhtiöjärjestysmuutoksen yhteydessä osakkeiden nimellisarvosta voidaan luopua ja samalla kannattaa osakepääomaa korottaa sen verran, että päästää järkevään kokonaissummaan euroina. Tehdään siis suunnattu osakeanti ja osakepääoman korotus samaan aikaan.

Suunnatusta osakeannista päättävä yhtiökokous määrittää, kuinka iso osuus merkintähinnasta kirjataan osakepääoman korotukseksi ja loput kirjataan esimerkiksi rakennusrahastoon. Rahat ovat vapaasti käytettävissä taloyhtiön menoihin.

Asunto-osakeyhtiölaissa on tarkat säädökset päätösmenettelyistä. Lisäksi Kiinteistöalan Kustannus Oy on julkaissut ”Kiinteistön asiakirjaoppaan”, jossa on seikkaperäiset pöytäkirjamallit, merkintäsopimus- sekä väliaikaistodistusmallit.

Esimerkiksi energiansäästöhankkeisiin tilojen myyminen voisi soveltua hyvin. Myydään vanha kaupan liiketila ja hankitaan rahoilla maalämpöjärjestelmä. Tilasta saatava vastiketulo ja maalämmön tuomat säästöt ovat huomattavasti isommat kuin alkuperäinen vuokratuotto.

Ennakoivaa energiansäästöä

energiaAikaisemmin kirjoitin jutun As Oy Kokonnäreen hyvistä kokemuksista, poistoilman lämmön talteenottoon (LTO) liittyen. Säästöjä laskiessani, käsitykseni lämmön talteenoton järkevyydestä on vain vahvistunut. Kaikki hallitukset ja osakkaat eivät kuitenkaan välttämättä uskalla edetä nopeasti ja siksi on tärkeää tehdä tarvittavat varaukset, aina kun rakennukseen tehdään isoja saneerauksia. Esimerkiksi LTO-keruuputkien varaukset on helppoa ja edullista tehdä linjasaneerauksen yhteydessä, kun rakenteet avataan joka tapauksessa. Pari esimerkkiä.

Kahden rakennuksen taloyhtiössä tehdään perinteistä linjasaneerausta, joka valmistuu 2/2016. Betonihormit avattiin, vanhat viemärit ja vesijohdot uusittiin. Avauksen yhteydessä havaittiin, että hormissa on reilusti tyhjää tilaa. Tilattiin lisätyönä LTO putkivaraukset (meno-ja tuloputki). Putket kannakoitiin, eristettiin, testattiin paineenkestävyys ja lopuksi kylkeen kiinnitettiin nippusiteillä sähkökaapeli ja datakaapeli. Putket tulpattiin yläpohjaan ja lämmönjakohuoneeseen odottamaan lämmön talteenottojärjestelmän hankintaa. Tässä tapauksessa molemmat rakennukset putkitetaan, koska talojen välinen kaapelointi uusittiin ja samaan kaivantoon oli helppo upottaa varaukset. Keruuputkien koko vaihtelee 50mm – 63mm, riippuen etäisyydestä lämmönjakohuoneeseen.

Toisessa kohteessa rakennetaan lisäkerroksia kerrostaloon, valmistuminen 12/2015. Urakkaan kuuluu uusi vesikatto ja uudet poistopuhaltimet katolle. Remonttiin oli jo sisällytetty LTO putkivarausten rakentaminen porraskäytävän nurkkaan. Läpiviennit kerrosten välillä on tehty timanttiporauksella. Alkuperäisessä suunnitelmassa oli perinteisten poistopuhaltimien asentaminen, koska ei vielä tiedetä koska LTO-järjestelmä mahdollisesti hankitaan. Kesken urakan pohdittiin LTO-varauksien viemistä vieläkin pidemmälle. Päädyttiin pyytämään tarjous poistopuhaltimista, joissa on jo valmiiksi talteenotto-ominaisuus. Silloin LTO-putket voidaan kytkeä valmiiksi koneelle asti. Laitteet toimivat poistopuhaltimina, kunnes nesteet lisätään keruuputkiin ja lämmönjakoon on hankittu tarvittavat laitteet. Myös datakaapelit vedetään valmiiksi jokaiselle koneelle.

Olen vakuuttunut, että jokainen kerrostalo, jossa on tällä hetkellä koneellinen poisto, tulee siirtymään lämmön talteenottoon jossain vaiheessa. Säästöt ovat niin huomattavia, että ei löydy järkevää syytä olla ottamatta lämmitettyä ilmaa talteen ja säästää energiaa. Investoinnin voi helposti rahoittaa syntyvillä säästöillä. Jos tarvittavat varaukset muistetaan tehdä isojen saneerausten yhteydessä, niin takaisinmaksuaika vain lyhenee.

Taloyhtiö arvonlisäveron maailmassa

verokantaNormaali tilanteessa taloyhtiö on arvonlisäveron ”loppumaksaja” kuten kuka tahansa kuluttaja. Laskut maksetaan verollisina eikä veron osuutta voida vähentää mistään. Vastaavasti osakkaat ja vuokralaiset maksavat vastikkeet sekä vuokrat verottomina eli tuloista ei kerätä arvonlisäveroa. Verottomat tulot määritetään niin isoiksi, että niillä katetaan myös menoista maksettavat arvolisäverot. Jos taloyhtiössä on liiketiloja, niin syntyy helposti tilanne, jossa liiketilan omistaja tai vuokralainen kysyy mahdollisuutta saada vuokralasku arvonlisäverollisena. Verolainsäädäntö antaa tähän mahdollisuuden siten, että taloyhtiö voi hakeutua alv-velvolliseksi huoneiston/liiketilan käyttöoikeuden luovuttamisesta. Miksi taloyhtiölle on laissa määritelty tällainen mahdollisuus?

Kuten alussa todettiin, taloyhtiö joutuu perimään korkeampaa vastiketta/vuokraa, jotta menojen arvolisäverot saadaan myös maksettua. Siinä tapauksessa arvonlisäverovelvollisen osakkaan/vuokralaisen liiketilan käyttökustannuksiin sisältyy veroa, jota ei voida vähentää. Nämä kustannukset muodostuvat verollisen liiketoiminnan myyntiä rasittavaksi piileväksi veroksi. Koska verottomuus ja vähennysoikeuden puuttuminen eivät vastaa hyvän arvonlisäverojärjestelmän periaatteita, mahdollistaa alv-laki vapaaehtoisen hakeutumisen alv-velvolliseksi tilan käyttöoikeuden luovutuksesta. Tarkoitus on estää piilevän veron syntymistä sekä saattaa verovelvolliset kiinteistön omistus- ja hallintasuhteista riippumatta keskenään samanarvoiseen asemaan.

Taloyhtiön vapaaehtoinen hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi kannattaa tehdä harkiten ja rauhassa. Joka tapauksessa hakeutuminen edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamisen. Yhtiöjärjestyksessä määritetään käytettävä perusmalli (”hyöty osakkaalle” vai ”hyöty yhtiölle”) ja kirjataan tilan omistajan oikeudet ja velvollisuudet. Mm seuraavia asioita on huomioitava kun hakeudutaan:

•    selvitykset hakeutumisen edellytysten täyttymisestä, (mm verollisuusasteen määrittäminen)
•    taloudellisen kannattavuuden selvittäminen ja laskelmien laatiminen,
•    tarvittavat yhtiöjärjestysmuutokset,
•    osakkaalta vaaditaan kirjallinen suostumus ja hyväksyntä asiasta (kirjataan oikeudet ja velvollisuudet),
•    vuokrasopimusten muuttaminen,
•    kirjanpidon tililuettelo tulee päivittää alv-lain vaatimusten mukaisiksi ja tilitykset/raportoinnit hoidettava kuukausittain,
•    alv-vastikkeet tulee määritellä erikseen hoito- ja pääomavastikkeille (myös omat erilliset jälkivastikelaskelmat),
•    lisääntyneet dokumentointivelvoitteet.

Ennen hakeutumista isännöitsijän kannattaa tutustua vero-ohjeeseen 1962/40/2007 sekä Antti Suulamon kirjaan ”Kiinteistöyhtiön arvonlisäverotus”, ISBN 978-951-685-316-4.

Lisäksi on hyvä muistaa, että verolainsäädäntö mahdollistaa myös energiahyödykkeen erityisvähennyksen, vaikka yhtiö ei olisikaan hakeutunut alv-velvolliseksi. Tässä tapauksessa isännöitsijätoimisto toimittaa liiketilan haltijalle laskelman, jossa esitetään energiakustannusten kohdistuminen liiketilaan ja siitä kustannuksesta maksettu arvonlisävero. Tämä veron osuus on liiketilan haltijalle vähennyskelpoinen.

Vastikelaskun maksaminen

euro-billTaloyhtiöiden jokainen osakas maksaa kuukausittain vastikkeen ja käyttökorvaukset. Pääosin maksut ovat hyvin pysyviä ja usein kuukausisummakin pysyy samana koko vuoden. Vuosittain yhtiökokous vahvistaa uudet maksut, ja isännöintitoimisto lähettää uudet vastikelaskut. Kuulostaa erittäin yksinkertaiselta ja selkeältä, mutta onko asia näin.

Vanha suoraveloitus lopetettiin muutama vuosi sitten ja tilalle lanseerattiin suoramaksu sekä e-laskutus. Useimmat suoraveloitusasiakkaat siirtyivät suoramaksun tai e-laskutuksen käyttäjiksi sen kummemmin asiaa miettimättä. Edelleen käytössä on verkkopankin toistuva maksu ja myös pankin maksupalvelu. Vaihtoehtoja on niin paljon, että asiakkailla on vaikeuksia erottaa niitä toisistaan. Erityisesti suoramaksu ja perinteinen maksupalvelu sekoittuvat usein.

Vuoden vaihteessa isännöitäväkseni tuli taloyhtiö, jossa noin puolet osakkaista oli suoramaksun piirissä. Vaihdon yhteydessä lähetin osakkaille tiedotteen ja uudet vastikelaskut, koska viitenumerot vaihtuivat. Vaikka ohjeistin, että suoramaksuasiakkaiden ei tarvitse tehdä mitään, niin muutama vei uuden vastikelaskun pankin maksupalveluun. Sen jälkeen vastikkeita tuli sekä suoramaksun että maksupalvelun kautta. Suoramaksuaineiston lähettäminen pankkiin on erittäin tarkasti säänneltyä ja maksuaineisto on lähetettävä jo noin 15 päivää ennen maksutapahtumaa. Usein on teknisiä ongelmia. Järjestelmä lähettää virheilmoituksia ja niitä selvitellään pankin kanssa. Minkä takia maksamisen vastuu on siirretty laskun lähettäjälle?

Itse olen sillä kannalla (ainakin vielä), että osakkaalle lähetetään yksi lasku, jossa summa ja viitenumero pysyvät samana seuraavat 12 kuukautta. Asiakkaan vastuulla on maksaa lasku kuukausittain omalta tililtään. Vastikelaskun saatteessa suosittelen verkkopankin toistuvaa maksua tai perinteistä maksupalvelua. Silloin sovittu summa menee automaattisesti maksuun joka kuukausi. Jos esimerkiksi vesimaksu muuttuu kesken vuotta, asiakas ilmoittaa asiasta isännöitsijälle ja muuttaa itse sen jälkeen summaa verkkopankissa tai maksupalvelussa.

Olen ehkä vanhanaikainen, mutta mielestäni asiakas vastaa laskun maksamisesta. Varsinkin kun kuukausisumma on vakio, niin näen, että toistuva maksu ja maksupalvelu ovat mainioita työkaluja. Toki meidänkin toimistossa kyetään e-laskutukseen ja suoramaksu-aineiston lähettämiseen, mutta markkinoimme kykyä vasta, kun hyödyt ovat selkeämmin nähtävissä.

Esimerkiksi eri vaihtoehtojen kustannuksia en ole vertaillut ja toivonkin palautetta, jos jokin vaihtoehto nousee erityisen hyväksi. Voi hyvin olla, että tietämyksessäni on puutteita ja e-laskutus ja suoramaksu on tulevaisuuden ykkösvaihtoehtoja…se jää nähtäväksi.

Osakkaan hyvitykset putkiremontissa

putkiremonttiVuonna 2009 valmisteltiin uutta asunto-osakeyhtiölakia. Kiinteistöliitto uutisoi lakiin kirjatusta hyvitysmenettelystä, jossa osakas voi saada hyvitystä jo tehdystä remontista. Myös ennen uutta lakia hyvityksiä annettiin. Useinmiten hyvitystä käytettiin parvekelasituksissa. Silloin jo todettiin, että ongelmallisimmat hyvitystilanteet olivat kylpyhuoneremonteissa ja erityisesti putkistosaneerauksissa. Tässä artikkelissa käsittelen pääosin kylpyhuonesaneerauksen hyvitystä putkiremontin yhteydessä.

Uudssa AOL 32§ todetaan seuraavasti: “Yhtiökokous päättää 26§:ssä tarkoitetulla enemmistöllä uudistusta varten osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia”

Päätösmenettely on sinänsä hyvin selkeä. Taloyhtiö säästää rahaa ja sovittu summa hyvitetään osakkaalle. Hyvityksestä päättää yhtiökokous yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Mikäli hyvityksen saaja ei ole tyytyväinen päätökseen, hänellä on 3kk aikaa nostaa moitekanne, ja asia ratkaistaan viime kädessä oikeudessa. Tietääkseni oikeuden ennakkopäätöksiä ei vielä ole. Päätöksentekoa edeltää kuitenkin pitkä prosessi, jossa isännöitsijän on toimittava asiantuntijana…onko hyvitykseen perusteita? Laissa ei ole yksityiskohtaisia säännöksiä siitä, milloin alennusta on annettava tai miten alennus on laskettava.

Hyvitetäänkö ylipäätänsä yhtään mitään? Nykyään hallitus on velvolinen ylläpitämään ja esittelemään vuosittain kunnossapitotarveselvityksen seuraavalle viidelle vuodelle. Näin ollen putkiremontti ei voi tulla kenellekään yllätyksenä. Karrikoiden voisi todeta, että jos osakas on tehnyt kylppäriremontin alle 5v sitten, niin osakas tiesi tulevasta remontista–>ei hyvityksiä. Jos remontti tehty yli 5v sitten, niin tällöin kaikki kannattaa uusia, koska ylläpitovastuu on yhtiöllä –> ei hyvityksiä. Kuitenkin lain henki on se, että hyvityssäännöksen tavoitteena on poistaa esteitä, jotka vähentävät osakkeenomistajien halukkuutta huolehtia itse hallitsemiensa huoneistojen kunnossapidosta ja ajanmukaisuudesta. Näin ollen hyvitysvaateita tulee myös tulevaisuudessa. Joissain tapauksissa ne ovat ihan paikallaan ja järkeviä.

Urakoitsijan antama hyvitys (ilman katteita) – jo tehdyn tilan aiheuttamat lisätyöt – ikävähennykset – säästön selvittämiskulut – vaikutukset tulevaisuuden kunnossapitokuluihin= hyvitys osakkeenomistajalle. Säännöksen mukaan osakkeenomistajan on oltava aktiivinen ajoissa ja hänen on osoitettava syntyvä säästö ja säästön määrä. Näyttövelvollisuus on osakkeenomistajalla. Riski riitaan syntyy jo siinä vaiheessa, kun urakoitsija ilmoittaa hyvityshinnan nettona ilman katteita= yllättävän pien!

Sitten hypätään tilanteeseen, että hyvityksen määrästä on päästy sopuun ja yhtiökokous on päättänyt hyvittää. Jos osakkeenomistaja maksaa lainaosuutensa pois heti, niin ei synny ongelmia. Lainaosuudesta vähennetään hyvitys ja osakas maksaa osuutensa. Miten hyvitys tulee huomioida rahoitusvastikkeessa?

Pankki käy kauppaa vain taloyhtiön kanssa. Laaditaan vain yksi lainasopimus, jonka velvoitteista taloyhtiö vastaa. Tarvittavan rahoitusvastikkeen perimismenettely on täysin taloyhtiön oma asia ja se on yleensä isännöitsijän vastuulla. Jotta “homma pysyy kasassa” koko laina-ajan, niin hyvitysten laskentamalli täytyy olla mahdollisimman yksinkertainen. Ja mielellään sellainen, että isännöintiohjelma siirtää poikkeamat automaattisesti seuraavalle vuodelle. Poikkeamat vastikeperusteissa täytyy huomioida myös lainaosuuslaskelmissa.

Keskusteltuani useamman kollegan kanssa, näyttää siltä, että on olemassa kaksi yleisesti käytössä olevaa menettelyä. Joko säädetään rahoitusvastiketta osakaskohtaisesti tai säädetään vastikeperustetta (neliö/osake). Normaalitilanteessa, ilman hyvityksiä, vastikeperuste on yhtiöjärjestyksen mukainen ja vastikkeen euromäärää säädetään vuosittain siten, että rahat riittävät lainanhoitokuluihin.

Itse kannatan vastikeperusteen säätämistä sopivalla kertoimella. Rahoitusvastike /m2 tai osake on kaikilla euromääräisenä sama, mutta neliöiden tai osakkeiden määrän muuttamisella huomioidaan hyvitykset. Sama ajattelumalli pätee myös hissihyvityksiin sekä tilanteeseen, jossa yhtiö antaa mahdollisuuden maksaa lainaosuudesta esim 50% pois. Siinäkin tapauksessa vastikkeen euromäärä on kaikille sama, mutta 100m2 huoneiston omistaja maksaa rahoitusvastiketta vain 50m2 osalta.

Lopuksi kysymys, johon toivon neuvoja. Uuden AOL:n perusteluissa HE24/2009 (s.138) todetaan seuraavaa: “Toisaalta voidaan myös menetellä niin, että yhtiö tarjoutuu korvaamaan osakkeenomistajalle toimenpiteen suorittamisen siihen hintaan, joka yhtiöltä säästyy kyseisen osakkeenomistajan huoneiston osalta. Näin syntyvällä osakkeenomistajan saatavalla voidaan myöhemmin kuitata osakkeenomistajan maksettavaksi kuuluvaa, yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan laskettavaa vastiketta.”

Tarkoittaako tämä sitä, että alussa osakkeenomistaja ei maksa rahoitusvastiketta lainkaan? Rahoitusvastikkeet kuitataan hyvityksillä, kunnes ne on käytetty, ja sen jälkeen osakas maksaa rahoitusvastiketta samoilla perusteilla kuin muutkin.

Korjaushankkeen käsittely kirjanpidossa isännöitsijän näkökulmasta

euroAihetta käsiteltiin Kotitalo-lehdessä 4/2014 ja myös tilintarkastaja HTM Jari Etelämaa käsitteli aihetta Balanssi-lehdessä 1/2014. Hankkeiden kirjanpidollisen käsittelyn ymmärtäminen on myös isännöitsijän yksi tärkeimmistä tehtävistä, koska vaikutukset ulottuvat jopa 20 vuoden päähän.

Kirjoitukseni ei ole isännöitsijöiden yleinen kanta vaan yhden yksityisyrittäjä-isännöitsijän mielipide. Pyrin syventämään omaa tietämystäni ja samalla näistä keskusteluista voi olla hyötyä myös muille kollegoille, joilla ei ole juttukaveria työpaikalla. Isännöitsijän arjesta voisi keskustella enemmänkin ja sen takia julkaisen jutun myös upouudessa blogissani ”isännöintiä.fi”

Minulla on taloyhtiöitä, joissa on vuosikymmeniä tuloutettu kaikki korjauskustannukset. Useamman isännöitsijävaihdoksen jälkeen tilanne on se, että rakennusten tasearvo on lähellä nollaa ja oma pääoma on hyvin pieni. Lainaa on edelleen, ja pääomavastiketta kerätään. Kaikki pääomavastikkeet ja lainaosuussuoritukset on tuloutettava, koska aktivointeja ei ole aikanaan tehty. Jos ei ole aktivoitu, niin rahastointikaan ei ole mahdollista. Näin ollen tilikausien tulokset ovat enemmän tai vähemmän ylijäämäisiä. Poistoja ei voi tehdä kun ei ole tasearvoa, joten ainoaksi vaihtoehdoksi jää asuintalovaraus, joka on tuloutettava viimeistään 10 vuoden kuluttua.

Minulla on myös taloyhtiöitä, joissa on aktivoitu käytännössä kaikki korjaukset paitsi ns. vuosikorjausluonteiset menot. Näissä yhtiöissä tase on ryhdikäs ja rakennuksilla on tasearvo, joka on lähellä todellista arvoa. Vuosittain tehdään päätökset lainaosuuksien rahastoinneista ja pääomavastikkeiden tulouttamisesta. Sijoittajien suosima tulouttaminen on hyväksyttävää, koska rakennuksien tasearvosta riittää poistoja eikä tarvita mitään keinotekoisia varauksia, joista koituu tulevalle sukupolvelle ongelmia.

Kuten esimerkeistä nähdään, niin hankkeiden kirjanpidollisella käsittelyllä on todella merkitystä. On hyvä huomata, että aktivointi ja rahastointi kulkevat käsi kädessä. Jos hankkeen kustannukset tuloutetaan, kaikki hankkeen lainaan liittyvät osakas-suoritukset ja pääomavastikkeet on tuloutettava koko lainan olemassaoloajan. Jos taas hankkeen kustannukset aktivoidaan, yhtiökokous pystyy vuosittain tekemään rahastointipäätökset tarpeen mukaan.

Balanssin 1/2014 numerossa HTM Jari Etelämaa tuo kiinnostavasti esille hankkeiden rahoitusmalleja. Jutun esimerkissä 50.000 € lainan hoitomenot tuli kattaa hoitovastikeperusteella, koska kyse oli enemmänkin kiinteistön arvoa säilyttävistä eikä niinkään perusparannusluonteisista menoista. Itse olen käyttänyt vastaavissa tapauksissa hoitolainaa, jonka kulut on katettu hoitovastiketuloista. Hoitolainaa ei ole tietääkseni mahdollista jakaa lainaosuuksiksi, vaan kyse on vuosittaisesta kulusta kuten sähkö, vesi, lämmitys jne. Hoitolaina on näppärä tapa rahoittaa pienempi ehostushanke ilman, että pääomalainojen lukumäärä nousee. Hoitolaina on isännöitsijän kannalta helppo hallinnoida ja sijoittajien kannalta myös kannatettava, koska hoitovastikkeet ovat aina vähennettävissä kyseisen vuoden pääomatuloista. Saman tyyppinen ajatus on myös luotollisessa tilissä, mutta kustannukset lienevät isommat kuin hoitolainassa, jos puhutaan kymmenien tuhansien luotosta.

Kotitalon numerossa 4/2014 Pirjo Kupila haastattelee OTM Marina Furuhjelmiä. Jutun esimerkissä julkisivu-hankkeen kustannukset eritellään vuosikorjaukseen ja perusparannukseen. Erittelyn perusteella osa lainaosuudesta on sijoittajalle vähennyskelpoista ja osa ei. Tämä on varmaan teoriassa mahdollista, mutta en sitä omille asiakkaille suosittele. Usein pieni osa hankkeen kustannuksista on tuloutettava, että saadaan esim. vanhoja asuintalovarauksia purettua. Siitä huolimatta olen käsitellyt koko pääomalainaa yhdellä tavalla enkä ole lähtenyt laskemaan, montako prosenttia lainaosuudesta tai pääomavastikkeesta on sijoittajalle vähennyskelpoista. Jos isännöintiohjelmat tukevat moista ajatusmallia niin miksei, mutta toistaiseksi yksinkertaisuus on valttia.

Summa summarum…aktivoi aina kun voit. Kirjanpitolautakunta toteaa yleisohjeessaan (7.12.2010), että perusparannusmenojen aktivointipakon lisäksi on hyvän kirjanpitotavan mukaista myös rakennuksen taloudellista pitoaikaa kasvattavien korjausmenojen aktivointi, vaikka näihin menoihin ei voida katsoa liittyvän varsinaista aktivointipakkoa. Eli käytännössä voit aktivoida kaikki muut korjaukset paitsi vaurioituneen tai elinikänsä lopussa olevan materiaalin uusimisen eli ns. vuosikorjaukset.