Peltikylppärin saneeraus…päätöksen aika

meetingMaaliskuussa ja huhtikuussa käsittelin blogijutuissa peltikylppäri-kohteen putkiremonttia. Suuri kysymys oli, että puretaanko vanhat peltirakenteet vai rakennetaanko uudet kylppärit vanhojen rakenteiden sisään. Tämä päätös oli tehtävä, että suunnittelua voitiin jatkaa.

Asiaa harkittiin asiantuntijoiden kanssa, lähetettiin informaatiota osakkaille ja kuunneltiin osakkaita kahdessa eri tilaisuudessa. Ennen lopullista päätöstä pidettiin yksi info-tilaisuus ja sen jälkeen päättävä yhtiökokous. Molemmissa tilaisuuksissa oli asiantuntijoita paikalla vastaamassa kysymyksiin. Info-tilaisuudesta muodostui aikamoinen näytelmä ja myös yhtiökokouksessa tunteet kävivät kuumana.

Kaksi henkilöä oli päättänyt lähteä rajusti vastustamaan perinteistä putkiremonttia ja vaativat äänekkäästi sukituksen käyttämistä. Tämä oli yllätys, koska vuonna 2015 olimme teettäneet insinööritoimiston tekemän selvityksen, jossa yksiselitteisesti todetaan, että sukitus ei ole tässä kohteessa järkevää. Selvitys oli aikanaan jaettu kaikille osakkaille. Rakennuttaja-konsultti ja suunnittelijat oli valittu perinteisen putkiremontin suunnittelua varten. Henkilöt olivat pyytäneet info-tilaisuuteen sukituksen asiantuntijan paikalle, kysymättä lupaa hallitukselta tai isännöitsijältä. Myös ”sukitusasiantuntija” oli hieman vaivautunut, mutta annoimme hänelle lyhyen puheenvuoron ennen varsinaisen infon alkua. Tilaisuudesta jäi ristiriitainen tunne, koska nämä kaksi henkilöä ajoivat äänekkäästi vaihtoehtoa, joka oli jo vuotta aikaisemmin haudattu.

Info-tilaisuuden jälkeen hallitus kokoontui ja päätti esittää tulevalle yhtiökokoukselle vaihtoehtoa A, eli vanhojen peltirakenteiden purkamista ja uusien kylpyhuoneiden rakentamista. Tärkein perustelu oli se, että halutaan tehdä kestävä ratkaisu seuraavaksi 50 vuodeksi.

Kevätyhtiökokouskutsun mukaan liitettiin selkeät selvitykset molemmista vaihtoehdoista ja ilmoitus, että hallitus esittää vaihtoehdon A valintaa. Ennen yhtiökokousta, yllä mainitut henkilöt laativat kirjelmän, jossa hallituksen toimintaa arvostellaan ja edelleen yritetään myydä sukitusvaihtoehtoa. Henkilöt jakoivat kirjeet kaikkiin asuntoihin. Tämän tyyppinen toiminta on erittäin ikävää ja erityisesti hallituksen puheenjohtajalle henkisesti raskasta.

Yhtiökokouksessa kerrattiin vaihtoehdot vielä kerran ja myös arkkitehtisuunnittelija oli paikalla. Yllä mainitut henkilöt kritisoivat äänekkäästi koko hankkeen perusteita ja esittivät edelleen sukituksen tekemistä. Välillä keskustelu meni huutamiseksi ja lopulta olin pakotettu kyseenalaistamaan kyseisten henkilöiden esittämät väitteet. Ensimmäistä kertaa urani aikana jouduin antamaan 10 minuutin ”ripityksen” henkilöille, jotka eivät osaa noudattaa demokratian perussääntöjä eivätkä hyviä käytöstapoja. Sain kokouksen jälkeen useita kädenpuristuksia, joten ilmeisesti puhuin enemmistön suulla.

Lopuksi suoritimme äänestyksen ja hallituksen esitys sai selkeän enemmistön. Suunnittelua jatketaan sen vaihtoehdon mukaan, että vanhat peltirakenteet puretaan kokonaan pois ja vesi-/viemäriputket uusitaan.

Samaisen yhtiökokouksen päätteeksi hallituksen puheenjohtaja erosi tehtävästään. Hallitus ja puheenjohtaja olivat pyyteettömästi ja aikaa säästämättä selvittäneet eri vaihtoehdot. He hakivat osakkaiden kannalta parasta mahdollista lopputulosta, joka olisi kestävä pitkälle tulevaisuuteen. Palkkiona oli muutaman henkilön suorittama erittäin ikävä mustamaalaus ja osittain väärän tiedon levittäminen. Kaikesta huolimatta suunnittelu etenee aikataulussa ja hallitus on tiiviisti ja aktiivisesti mukana. Edelleen nimettömiä kirjeitä ilmestyy ilmoitustauluille, mutta ne poistetaan sieltä heti kun huomataan.

Ilmanvaihto keskiössä

tuuletusTammikuun eka päivä ei tullut kirjoitettua juttua, kun pidin hiukan lomaa vuodenvaihteessa. Nyt jatketaan taas samalla rytmillä, eli perehdytään isännöinnin ajankohtaisiin asioihin joka kuun alussa. Vuoden 2016 ensimmäisessä kirjoituksessa en malta olla painottamatta ilmanvaihdon tärkeyttä. Kaikki tiedämme, että asunnon ilmamäärä tulee vaihtua kokonaan muutaman tunnin välein. Hajut poistuvat, ilman kosteus pysyy sopivana, asunnossa on raikas ja terveellinen ilma. Valitettavan usein tilanne on kuitenkin aivan päinvastoin.

1950- ja 1960-luvuilla rakennetuissa kerrostaloissa on yleensä painovoimainen ilmanvaihto. Asuntojen poistoilmanvaihtoventtiilit sijaitsevat keittiössä sekä kylpyhuoneessa ja ne ovat liitettynä tiilihormiin. Hormit ovat asuntokohtaisia tai linjakohtaisia. Suurin ongelma on yleensä tarvittavan korvausilman saaminen. Likainen ilma ei poistu asunnosta ellei jostain tule uutta ilmaa tilalle. Vanhat kylmäkomerot on poistettu ja seinässä ollut tuloilmareikä on tukittu. Vanhoissa ikkunoissa ei ole korvausilmaventtiileitä. Viime kesänä sain soiton osakkeenomistajalta, joka kertoi, että vuokraamassaan asunnossa (1h+kk) on homepilkkuja seinissä.

Taloyhtiö oli tarkalleen yllä mainitun kaltainen. Käytiin yhdessä toteamassa tilanne ja huomasimme jo sisään mennessä tunkkaisen ilmanlaadun. Keittiöremontin yhteydessä keittokomeron poistoilmaventtiili oli jätetty keittiökaapin taakse. Näin ollen koko asunnon ilmanvaihto oli WC:n poiston varassa ja WC:n ovi oli yleensä kiinni. Vuokralainen kuivasi ahkerasti pyykkinsä sisällä asunnossa. Sohvan takana ja paksujen verhojen takana seinän alareunaan oli syntynyt homepilkkuja, koska niillä alueilla ilma vaihtui erityisen huonosti. Omistaja otti poistoventtiilin näkyviin ja yhtiö rakennutti vanhojen ikkunoiden karmeihin korvausilmaventtiilit. Tilanne saatiin tyydyttäväksi.

Toinen esimerkki on 1970-luvulla rakennettu kerrostalo, jossa on koneellinen poisto. Päällekkäin olevien asuntojen poistoventtiilit ovat samassa ”peltihormissa” ja poistoimua säädetään venttiilien asentoa muuttamalla. Ylimmissä kerroksissa venttiili on pienemmällä ja alimmissa kerroksissa se on isommalla. Korvausilman järjestäminen on jopa vieläkin tärkeämpää kuin painovoimaisessa talossa. Jos korvausilmaa ei ole järjestetty hallitusti, niin koneellinen imu vetää korvausilmaa rakenteista, ikkunan rakosista, postiluukusta ja pahimmillaan viemäristä. Useimmiten tämän ikäisissä taloissa ikkunat on uusittu ja korvausilman saanti on toteutettu karmiventtiilien kautta. Periaatteessa ilmanvaihto toimii silloin hyvin, kunhan venttiilien ja poistokoneen säädöt ovat kohdallaan.

Viime viikolla kierrettiin erään taloyhtiön (6.kerrosta) kaikki asunnot. Valmisteltiin suunnittelijoiden kanssa tulevaa putkiremonttia. Yhden linjan ylimmän kerroksen ikkunat olivat jäässä lasien välissä. Asunnossa ei ollut tarvittavaa alipainetta ja lämmin ilma virtasi karmiventtiilin kautta ikkunoiden väliin ja jäätyi sinne. Syy selvisi myöhemmin, kun kävimme saman linjan toisen kerroksen asunnossa. Asunto oli vuokrattu ryhmälle remonttimiehiä, ja he olivat poistaneet poistoventtiilin lautasen kokonaan, saadakseen paremman ilmanvaihdon. Tästä johtuen saman linjan ylimmän kerroksen poistoilmanvaihto ei toiminut lainkaan (tai erittäin hentoisesti) ja asunnossa ei ollut tarvittavaa alipainetta. Venttiilien säätäminen tai ikkunan korvausilmaventtiilien tukkiminen vaikuttaa siis koko linjan ilmanvaihdon toimivuuteen.

Puutteellisesta ilmanvaihdosta johtuvia ongelmia tulee esiin kuukausittain ja ne ovat iso osa isännöitsijän ongelmakenttää. Niiden ratkaiseminen edellyttää ilmanvaihdon perusteiden tietämystä ja eri aikakausien perusratkaisujen ymmärtämistä. Kaikkiin ongelmiin löytyy aina selitys ja sitä myötä myös ratkaisut. Tosiasiat on kuitenkin tiedostettava. Painovoimainen ilmanvaihto tulee aina olemaan haastava, koska ilmamäärät ovat pieniä ja myös säätila vaikuttaa järjestelmän toimivuuteen.

Ennakoivaa energiansäästöä

energiaAikaisemmin kirjoitin jutun As Oy Kokonnäreen hyvistä kokemuksista, poistoilman lämmön talteenottoon (LTO) liittyen. Säästöjä laskiessani, käsitykseni lämmön talteenoton järkevyydestä on vain vahvistunut. Kaikki hallitukset ja osakkaat eivät kuitenkaan välttämättä uskalla edetä nopeasti ja siksi on tärkeää tehdä tarvittavat varaukset, aina kun rakennukseen tehdään isoja saneerauksia. Esimerkiksi LTO-keruuputkien varaukset on helppoa ja edullista tehdä linjasaneerauksen yhteydessä, kun rakenteet avataan joka tapauksessa. Pari esimerkkiä.

Kahden rakennuksen taloyhtiössä tehdään perinteistä linjasaneerausta, joka valmistuu 2/2016. Betonihormit avattiin, vanhat viemärit ja vesijohdot uusittiin. Avauksen yhteydessä havaittiin, että hormissa on reilusti tyhjää tilaa. Tilattiin lisätyönä LTO putkivaraukset (meno-ja tuloputki). Putket kannakoitiin, eristettiin, testattiin paineenkestävyys ja lopuksi kylkeen kiinnitettiin nippusiteillä sähkökaapeli ja datakaapeli. Putket tulpattiin yläpohjaan ja lämmönjakohuoneeseen odottamaan lämmön talteenottojärjestelmän hankintaa. Tässä tapauksessa molemmat rakennukset putkitetaan, koska talojen välinen kaapelointi uusittiin ja samaan kaivantoon oli helppo upottaa varaukset. Keruuputkien koko vaihtelee 50mm – 63mm, riippuen etäisyydestä lämmönjakohuoneeseen.

Toisessa kohteessa rakennetaan lisäkerroksia kerrostaloon, valmistuminen 12/2015. Urakkaan kuuluu uusi vesikatto ja uudet poistopuhaltimet katolle. Remonttiin oli jo sisällytetty LTO putkivarausten rakentaminen porraskäytävän nurkkaan. Läpiviennit kerrosten välillä on tehty timanttiporauksella. Alkuperäisessä suunnitelmassa oli perinteisten poistopuhaltimien asentaminen, koska ei vielä tiedetä koska LTO-järjestelmä mahdollisesti hankitaan. Kesken urakan pohdittiin LTO-varauksien viemistä vieläkin pidemmälle. Päädyttiin pyytämään tarjous poistopuhaltimista, joissa on jo valmiiksi talteenotto-ominaisuus. Silloin LTO-putket voidaan kytkeä valmiiksi koneelle asti. Laitteet toimivat poistopuhaltimina, kunnes nesteet lisätään keruuputkiin ja lämmönjakoon on hankittu tarvittavat laitteet. Myös datakaapelit vedetään valmiiksi jokaiselle koneelle.

Olen vakuuttunut, että jokainen kerrostalo, jossa on tällä hetkellä koneellinen poisto, tulee siirtymään lämmön talteenottoon jossain vaiheessa. Säästöt ovat niin huomattavia, että ei löydy järkevää syytä olla ottamatta lämmitettyä ilmaa talteen ja säästää energiaa. Investoinnin voi helposti rahoittaa syntyvillä säästöillä. Jos tarvittavat varaukset muistetaan tehdä isojen saneerausten yhteydessä, niin takaisinmaksuaika vain lyhenee.

Oma talonmies, oma huoltoyhtiö

talonmiesTaloyhtiöissä usein muistellaan vanhoja hyviä aikoja, kun yhtiöllä oli oma talonmies, joka asui yhtiön omistamassa asunnossa. Talonmies oli kaikkien tuttu ja hän tunsi talon kuin omat taskunsa. Työn lomassa oli myös aikaa vaihtaa kuulumisia talon vanhusten kanssa.

Useassa taloyhtiössä on nyt ajauduttu toiseen äärilaitaan. Huollosta ja siivouksesta huolehtii iso konserni, jonka yksi päätehtävistä on voiton tuottaminen omistajilleen. Nimetyt huoltomiehet yrittävät parhaansa, mutta taloyhtiöiden määrä kasvatetaan niin isoksi, että palvelun laatu kärsii.

Tampereen Hakametsässä on käytössä toimintamalli, jossa neljä isoa taloyhtiötä omistaa pienen huoltoyhtiön. Huoltoyhtiön nimi on Kokon Palvelukeskus Oy ja sen tehtävänä on tuottaa isännöinti-, huolto- ja siivouspalvelut omistajayhtiöille. Yhtiön tarkoituksena ei ole voiton tuottaminen, vaan pelkästään hyvän palvelun takaaminen. Itse toimin, isännöintityön lomassa, huoltoyhtiön toimitusjohtajana.

Olemme palkanneet omat huoltomiehet ja siivoojat. Kaikki hoidettavat taloyhtiöt sijaitsevat 200 m säteellä ja työntekijöiden vaihtuvuus on erittäin pientä. Työntekijät ovat omaksuneet toimintaperiaatteen ”meidän taloista pidetään huolta” ja asukkaat ovat omaksuneet ajatuksen ”meidän oma talonmies ja siivooja”. Kokonaisuus on erittäin toimiva ja asukkaat ovat tyytyväisiä. Yhteisöllisyys aiheuttaa myös sen, että asukkaat auttavat talonmiestä esimerkiksi harjaamalla oven edustoja ja tekemällä kevyitä lumitöitä.

Kustannusrakenne pysyy kohtuullisella tasolla, koska huoltomaksuja kerätään vaan sen verran, että huoltotoimintaa kyetään pyörittämään laadukkaalla tasolla. Olen laskenut, että yllä mainittu toimintamalli on taloyhtiöille edullisempi kuin se, että jokainen yhtiö hankkii erikseen isännöinnin, huollon ja siivouksen, palvelun laadusta puhumattakaan. Omistajayhtiöiden hoitovastike on tällä hetkellä 2,40- 3,40 €/m2, ilman vuokrattavia liikehuoneistoja. Alhaisin vastike selittyy lämmön talteenotolla, mutta jos LTO jätetään huomioimatta, niin vastikkeiden keskiarvo on noin 3,20 €/m2. Valtakunnallinen hoitovastikkeen keskiarvo vuonna 2013 lienee noin 3,80 €/m2.

Olen johtanut Palvelukeskusta nyt 2,5 vuotta ja olen entistä vakuuttuneempi konseptin toimivuudesta. Toimintamallia kannattaa harkita, jos useita isoja taloyhtiöitä sijaitsee lähellä toisiaan. Toimitusjohtajan valintaan kannattaa panostaa erityisen paljon. Hänen täytyy kelvata kaikkien omistajayhtiöiden isännöitsijäksi ja kyettävä johtamaan työntekijöitä kannustavasti. Mallin käyttöönotto vaatii rohkeutta ja hyvää yhteistyökykyä.

Kaikki ovat tyytyväisiä ja hoitovastikkeet pysyvät kohtuullisella tasolla…mitä muuta voisi tavoitella?