Arkisto marraskuu 2014

Isännöitsijän työpäivä

gI_80186_DeskTime-Icon-250pxLähtökohta isännöitsijän työlle on se, että roolit isännöitsijän ja hallituksen välillä ovat selvät. Hallitus keskittyy pääasiassa päätöksentekoon ja strategian luomiseen. Isännöitsijä on yhtiön toimitusjohtaja, joka hoitaa rutiinit, mutta tekee myös selvityksiä ja vaihtoehtoesityksiä hallitukselle, päätöksenteon pohjaksi. Molemminpuolinen luottamus on välttämätöntä ja yhteistyö on valttia.

Valitsin satunnaisesti päivän (pe 21.11) ja kirjasin tekemiseni ylös. Ohessa muutamia periaatteita, jotka on huomioitava, kun seurataan minun työpäivää:

  • olen yksityisyrittäjä, jolla ei ole vielä kokopäiväistä sihteeriä
  • tällä hetkellä toimisto kotona. Toiminta omassa liikehuoneistossa alkaa 1.1.2015
  • pyrin tehokkaaseen toimistotyöskentelyyn, että jää aikaa jalkautua asiakkaiden luo
  • en vastaa puhelimeen kesken palaverin tai keskustelun
  • soitan takaisin saman päivän aikana
  • vastaan kaikkiin sähköposteihin vuorokauden kuluessa.

 

Esimerkki päivästä:

05.15-07.15
Sähköpostien läpikäynti, kirjeiden avausta ja mapitusta, valtakirjojen laatiminen hissiyhtiölle, valtakirja vesimittareiden etäluennan mahdollistamiseksi, KELA AT2-lomakkeen täyttö ja lähetys, isännöitsijäntodistuksen päivitys ja lähettäminen (sis. lainaosuuslaskelma), muutaman laskun laatiminen. Yhteensä 10 kpl sähköpostilähetystä.

08.15-09.15
Kuukausipalaveri Hakametsässä (minä+2 huoltomiestä ja 2 siistijää). Toimin Hakametsässä neljän ison yhtiön (10 kiinteistöä) isännöitsijänä. Kyseiset yhtiöt omistavat yhdessä Kokon Palvelukeskus Oy- nimisen huoltoyhtiön. Palvelukeskus tuottaa omistajayhtiöille isännöinti-, huolto- ja siivouspalvelut, ja minä toimin samalla huoltoyhtiön toimitusjohtajana. Erittäin toimiva konsepti, jossa palvelutaso pysyy korkealla tasolla, periaatteella ”meidän oma talonmies”.

09.30-11.00
Kävelin pihat läpi ja samalla kävin tarkastamassa Kelon A-rapun peruspesun ja vahauksen lopputuloksen. Ostin Lännen Siivouspalvelulta mallisuorituksen, jota seurasimme siistijöiden kanssa edeltävänä päivänä. Erittäin opettavainen tilaisuus sekä minulle, että siistijöille. PirkanPirttien pihassa oli pahoja monttuja, joten tilasin kotimatkalla KTK:lta mursketta huoltomiehen käyttöön. Toimistolla muutama puhelu ja neljä sähköpostilähetystä.

11.00-12.15
Lounasta ja päiväunet. Tähän tottuu…mutta vain 30 min.

13.00-15.00
Tapaaminen uuden asiakasehdokkaan luona. Hallituksen puheenjohtaja pyysi kotiinsa keskustelemaan mahdollisesta isännöitsijävaihdoksesta. Joku oli minua suositellut ja olimme myös entuudestaan tuttuja. Lähes poikkeuksetta, syy on aina sama, luottamus nykyiseen isännöitsijätoimistoon oli menetetty. Hinnasta ei yleensä keskustella, vaan luottamuksesta ja henkilökohtaisesta palvelusta. Lähetän tarjouksen ensi viikolla.

15.30-16.00
Palaveri kirjanpitäjän kanssa. Vein samalla neljän taloyhtiön tositteet käsittelyyn. Todettiin hyväksi edellisvuoden käytäntö, että minä toimitan kaikista yhtiöistä budjetin, lainaosuuslaskelmat ja lainakulutaulukon kirjanpitäjän käyttöön. Näin tilikartta ja budjetti sekä jälkilaskelmat ja lainaosuuslaskelmat pysyvät tasapainossa.

17.30-19.00
As Oy Konkolankatu 9 budjetin laadintaa vuodelle 2015.

Päivä paketissa ja viikonloppu voi alkaa. Normi päivä pituuden suhteen, mutta painottui tällä kertaa johtamiseen ja yrittämiseen. Maanantai tulee olemaan taas aivan erilainen. Työtä on paljon, mutta se ei tunnu rasittavalta, koska työ on mielekästä ja vaihtelevaa. Puhelimen akku on tyhjä ja transportterin mittarissa lisää kilometrejä. Taloyhtiöt luottavat minuun ja haluan olla luottamuksen arvoinen.

Kannattaako lämmön talteenotto?

Nare_yleiskuva_2014Isännöin Hakametsässä taloyhtiötä nimeltä As Oy Kokonnäre. Yhtiössä on 4 kpl kivitaloja ja 122 huoneistoa. Talot ovat 1970-luvun alussa AUSA-elementtitekniikalla rakennettuja. Taloissa on koneellinen poistoilmanvaihto.

Huopakatto oli tiensä päässä, yläpohjan eristeet olemattomat ja lämpövuotojen seurauksena oli jäätymisongelmia. Taloissa ei myöskään ollut räystäitä, joten ongelmat heijastuivat myös seinärakenteisiin. Näin ollen, vuonna 2013, taloyhtiöön toteutettiin kokonaisvaltainen kattosaneeraus.

Samassa yhteydessä hallitus lähti rohkeasti pohtimaan muitakin energiansäästökeinoja. Tiedossa oli, että valtava määrä energiaa menee hukkaan kun koneellinen poisto työntää 30600 m3 lämmitettyä ilmaa taivaan tuuliin. Pyysimme tarjoukset poistoilman lämmön talteenottojärjestelmistä (LTO). Tarjousten perusteella pystyttiin esittämään takaisinmaksuajat ja arvioidut säästöt euroina. Säästöpotentiaalia oli, koska kaukolämmön kustannukset olivat 100.000 € / vuosi. Päädyttiin hankkimaan LTO-järjestelmä suurimpaan kiinteistöön, jossa oli taloyhtiön yhteinen lämmönjakohuone. Järjestelmä lämmittää patteri- ja käyttövettä kaikkiin neljään kiinteistöön.

Saneeraus toteutettiin niin, että kaikki vanhat kattorakenteet, eristeet ja ilmanvaihtoputkistot purettiin pois. Puhtaalta betonipinnalta lähdettiin rakentamaan kokonaan uudet katto-rakennelmat. Kattoja nostettiin metrillä, lisättiin räystäät, asianmukainen eristys ja poistoilman keruuputkisto uusittiin. LTO-koneelle rakennettiin oma “koppi” yläpohjaan ja sieltä putkistot rappukäytävän nurkassa lämmönjakoon. Kompressori ja lämminvesivaraajat sijoitettiin hyviin olosuhteisiin lämmönjakohuoneeseen. LTO-järjestelmän toimitti Recair Oy ja se otettiin operatiiviseen käyttöön 1.1.2014 alkaen.

Nyt käytössäni on tarkat kaukolämmön ja sähkön kulutustiedot tammi-syyskuulta 2014. Suurena apuna oli Tampereen Sähkölaitoksen “Wattimaatti”-nettipalvelu, josta on saatavilla tarkat kulutuslukemat kuukausittain, mukaan lukien historiatieto edelliseltä 5 vuodelta. Käytin laskelmissani lämpötilakorjattuja kulutuslukemia. Loka-marraskuun kulutukset arvioin periaatteella “että varmasti riittää”.

Vuoden 2014 aikana LTO-järjestelmä kuluttaa sähköä noin 55000 KWh= 6500,00 €. Kaukolämpöä kuluu noin 500 MWh vähemmän, verrattuna edellisten 5v keskiarvoon= 35.000,00 €.

Tässä taloyhtiössä nettosäästö on siis noin 28.500,00 € / vuosi ja takaisinmaksuajaksi muodostuu noin 3 vuotta. Tänä vuonna alensimme hoitovastiketta 8% ja ensi vuodelle alennamme vielä 5% lisää.

Säästöt olivat suuremmat kuin uskalsimme odottaa. Isommat säästöt johtunevat siitä, että yhden kiinteistön lämmön talteenotolla lämmitetään neljän kiinteistön vedet. Varsinkin lämmityskauden ulkopuolella täällä on merkitystä, koska energiaa saadaan silloin enemmän talteen kuin on tarve. Myös yläpohjan lisäeristämisellä ja uusilla ulko-ovilla lienee muutaman prosentin merkitys.

Hallitus ja taloyhtiön osakkaat tekivät rohkeita ratkaisuja ja nyt on hienoa esitellä yllä mainittuja laskelmia. Yhtiön arvostus nousee, huoneistojen arvot nousevat ja osakkaiden asumismenot pienenevät. Ei ihme, että isännöintiliitto valitsi Kokonnäreen hallituksen vuoden 2014 parhaaksi Pirkanmaalla.