Taloyhtiö arvonlisäveron maailmassa

Taloyhtiö arvonlisäveron maailmassa

verokantaNormaali tilanteessa taloyhtiö on arvonlisäveron ”loppumaksaja” kuten kuka tahansa kuluttaja. Laskut maksetaan verollisina eikä veron osuutta voida vähentää mistään. Vastaavasti osakkaat ja vuokralaiset maksavat vastikkeet sekä vuokrat verottomina eli tuloista ei kerätä arvonlisäveroa. Verottomat tulot määritetään niin isoiksi, että niillä katetaan myös menoista maksettavat arvolisäverot. Jos taloyhtiössä on liiketiloja, niin syntyy helposti tilanne, jossa liiketilan omistaja tai vuokralainen kysyy mahdollisuutta saada vuokralasku arvonlisäverollisena. Verolainsäädäntö antaa tähän mahdollisuuden siten, että taloyhtiö voi hakeutua alv-velvolliseksi huoneiston/liiketilan käyttöoikeuden luovuttamisesta. Miksi taloyhtiölle on laissa määritelty tällainen mahdollisuus?

Kuten alussa todettiin, taloyhtiö joutuu perimään korkeampaa vastiketta/vuokraa, jotta menojen arvolisäverot saadaan myös maksettua. Siinä tapauksessa arvonlisäverovelvollisen osakkaan/vuokralaisen liiketilan käyttökustannuksiin sisältyy veroa, jota ei voida vähentää. Nämä kustannukset muodostuvat verollisen liiketoiminnan myyntiä rasittavaksi piileväksi veroksi. Koska verottomuus ja vähennysoikeuden puuttuminen eivät vastaa hyvän arvonlisäverojärjestelmän periaatteita, mahdollistaa alv-laki vapaaehtoisen hakeutumisen alv-velvolliseksi tilan käyttöoikeuden luovutuksesta. Tarkoitus on estää piilevän veron syntymistä sekä saattaa verovelvolliset kiinteistön omistus- ja hallintasuhteista riippumatta keskenään samanarvoiseen asemaan.

Taloyhtiön vapaaehtoinen hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi kannattaa tehdä harkiten ja rauhassa. Joka tapauksessa hakeutuminen edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamisen. Yhtiöjärjestyksessä määritetään käytettävä perusmalli (”hyöty osakkaalle” vai ”hyöty yhtiölle”) ja kirjataan tilan omistajan oikeudet ja velvollisuudet. Mm seuraavia asioita on huomioitava kun hakeudutaan:

•    selvitykset hakeutumisen edellytysten täyttymisestä, (mm verollisuusasteen määrittäminen)
•    taloudellisen kannattavuuden selvittäminen ja laskelmien laatiminen,
•    tarvittavat yhtiöjärjestysmuutokset,
•    osakkaalta vaaditaan kirjallinen suostumus ja hyväksyntä asiasta (kirjataan oikeudet ja velvollisuudet),
•    vuokrasopimusten muuttaminen,
•    kirjanpidon tililuettelo tulee päivittää alv-lain vaatimusten mukaisiksi ja tilitykset/raportoinnit hoidettava kuukausittain,
•    alv-vastikkeet tulee määritellä erikseen hoito- ja pääomavastikkeille (myös omat erilliset jälkivastikelaskelmat),
•    lisääntyneet dokumentointivelvoitteet.

Ennen hakeutumista isännöitsijän kannattaa tutustua vero-ohjeeseen 1962/40/2007 sekä Antti Suulamon kirjaan ”Kiinteistöyhtiön arvonlisäverotus”, ISBN 978-951-685-316-4.

Lisäksi on hyvä muistaa, että verolainsäädäntö mahdollistaa myös energiahyödykkeen erityisvähennyksen, vaikka yhtiö ei olisikaan hakeutunut alv-velvolliseksi. Tässä tapauksessa isännöitsijätoimisto toimittaa liiketilan haltijalle laskelman, jossa esitetään energiakustannusten kohdistuminen liiketilaan ja siitä kustannuksesta maksettu arvonlisävero. Tämä veron osuus on liiketilan haltijalle vähennyskelpoinen.

19 kommenttia

Matti Kirjoitettu15:19 - 18.8.2016

Hei,

Osaatko sanoa miten arvolisäverolliset pääomavastikkeet kirjataan lainalaskelmalle.

Eli jos verollisilta tiloilta peritään pääomavastiketta 1,00 €/m2/kk (sis. alv) ja verottomilta 1,00 €/m2/kk (alv 0%) kirjataanko lainaosuuslaskelmalle pääomavastikkeet kokonaisuudessaan vai pitääkö tuosta verollisen tilan vastikkeesta vähentää arvonlisävero?

Onko merkitystä onko kyseessä hyöty yhtiölle vaiko hyöty osakkaalle yhtiömuoto?

Timo Kirjoitettu16:06 - 29.3.2017

Moi,

Anteeksi kun vasta nyt huomasin kysymyksesi. Kaikki tilat maksavat samanlaista pääomavastiketta, vain hoitovastike on alvillinen tai ei. Verollinen tila saa alv-hyötynsä lainan perustamisvaiheessa. Hänen lainaosuutensa on alv-vähennysten verran pienempi kuin muiden. Sen jälkeen kaikki maksavat samanlaista pääomavastiketta. Hyötypykälällä ei mielestäni ole merkitystä tässä tilanteessa.

Timo Kirjoitettu10:05 - 31.12.2017

Vielä tarkennus tähän. Verollisten tilojen omistaja maksaa saman suuruista hoitovastiketta kuin muut, mutta summa sisältää alv-veron= siitä tulee hyöty osakkaalle. Vastaavasti pääomavastikkeeseen lisätään alv-vero päälle, eli kyse lähinnä läpilaskutuksesta eikä sitä esitetä tuottona alv-vastikerahoituslaskelmassa. Tilan omistaja sai hyödyn lainan perustamisvaiheessa pienempänä rahoitusosuutena= investoinnin osalta vähennetty alv-vero.

Pekka Inkinen Kirjoitettu10:17 - 23.2.2018

Eräässä taloyhtiössä on alvillisia ja alvittomia osakkaita.
Jos osakas on alvillinen, vastikkeeseen lisätään ns. alv-vastike. Onko tämä lisäys lain mukainen.

    Timo Kirjoitettu12:13 - 4.3.2018

    Moi,
    Kyllä alv-vastike on lain mukainen. Sillä varmistetaan, että alvillisuudesta aiheutuneet kulut tulee vain alvillisten osakkaiden maksettavaksi. Jos tilanne olisi se, että taloyhtiön alv-vähennykset riittäisivät kattamaan annetun alv-hyödyn, niin alv-vastiketta ei tarvitse kerätä. Tämä riippuu alv-verollisuusasteesta. Perittävällä alv-vastikkeella katetaan alv-tulojen ja menojen erotus ja hoidetaan muut lisäkustannukset, kuten isännöintitoimiston kulut alv-laskennasta.

raijakaurala Kirjoitettu10:28 - 23.1.2019

voiko siis taloyhtiö saada alvit takaisi ostamistaan palveluista,kun on hakeutunut arvonlisäverolliseksi?

    Timo Kirjoitettu20:08 - 25.1.2019

    Moi, kyllä vaan, mutta vain samassa suhteessa kun yhtiössä on alv-verollisuusaste. Jos verollisuusaste on 10% niin ostettujen palvelujen arvonlisäveroista saa takaisin 10%. Myynnin ja ostojen alv:en erotuksesta tehdään ilmoitus verottajalle kuukausittain. Jos erotus jää plussalle, niin hyöty kanavoituu taloyhtiölle tai osakkaalle, riippuen kummin päin asia on sovittu yhtiöjärjestyksessä.

jarmo Kirjoitettu09:21 - 28.2.2019

Hei
kysyisin miten alv:n toimii tässä tilanteessa.
Yhtiövastikkeeseen , joka on arvonlisäveroton, sisältyy yhtiöjärjestyksen mukaan lämpö.
Hallitys teki päätöksen, että lämpölaskut jyvitetään osakkeiden kesken kulutuksen mukaan, mikä on ihan järkevä. Yhtiössä on suurin osa alv. verollisia.
Nyt ei alv. verollisille nostettiin lämmön hintaa vastaamaan alv:llista hintaa.
Onko tämä käytäntö oikein ja tarvitseeko tässä tapauksessa myös yhtiöjärjestystä muuttaa.

    Timo Kirjoitettu10:31 - 4.3.2019

    Moi! Nyt on monta asiaa mitä pitäisi selvittää, että pystyisi antamaan varman vastauksen, mutta yritän. Lähtökohta on, että hoitovastikkeella katetaan yhtiön hoitamisen vuosikulut. Hoitovastike on kaikille saman suuruinen, mutta alvillisten tilojen omistajat saavat vähentää siitä alv:n osuuden pois omassa kirjanpidossaan. Jos yhtiön omat alv-vähennykset eivät riitä, yhtiö voi periä alvillisten tilojen omistajilta alv-vastiketta. Mitä ilmeisimmin lämmitystä on ryhdytty laskuttamaan erikseen hoitovastikkeen lisäksi. Mielestäni kaikki maksavat arvonlisällistä hintaa, ja alv-verovelvolliset tilat saavat vähentää alv:n osuuden. Kannattaa kysyä tarkennuksia omalta isännöitsijältä, koska en tiedä mitä yhtiöjärjestykseen on kirjattu tästä asiasta.

Laura Riihelä Kirjoitettu09:38 - 4.6.2019

Hei,
vieläkö keskustelu on auki?
Tiedustelisin, onko mahdollista kun liiketilan omistaa sama yritys kuin on myös liiketilan käyttäjä, niin voiko myös silloin hyödyntää tätä alv:n osuuden vähennystä hakemalla huoneistoa arvolisäverovelvolliseen käyttöön? Olisi suuria remontteja tulossa, jolloin tämä hyöty varmastikin kannattaisi lunastaa.
Kiitos.

    Timo Kirjoitettu15:32 - 9.6.2019

    Aina kannattaa varmistaa omalta isännöitsijältä ja tilintarkastajalta, mutta mielestäni ainoa kriteeri on, että tilojen käyttäjä on itse alv-velvollinen.

Pekka Kirjoitettu00:09 - 6.6.2019

Kun taloyhtiö hakee Alv palautusta Alv käyttöön tulevista huoneistoista ja yhtiöjärjestys ei määrittele palautuksen perustetta. Rakentaja ilmoittanut vain rakennuksen koko alv veromäärän. Haetaanko palutus neliömäärän suhteessa vai osakemäärän suhteessa Alv käytössä olevista tiloista?

    Timo Kirjoitettu15:36 - 9.6.2019

    Moi, silloin kun taloyhtiön on hakeutunut osittain alv-velvolliseksi, niin on täytynyt määrittää verollisuusaste %. Meidän taloissa verollisuusaste on aina määritetty neliöiden perusteella. Aikanaan yhtiökokous on tehnyt päätöksen hakeutua osittain alv-verovelvolliseksi ja kyseisen yhtiökokouksen pöytäkirjassa pitäisi näkyä myös verollisuusaste-%.

Kaarina Saastamoinen Kirjoitettu00:42 - 5.8.2019

Taloyhtiömme rakentajan aloitteesta pitäisi yhtiömme nyt hakeutua alv-verolliseksi. Rekentajan omistuksessa liikehuoneusto.
Jos hakeudumme joutuu yhtiömme maksamaan laskuistaan alv-veron.
Jos yhtiön veroasteeksi on määritelty 10%, saako yhtiö vähentää vain 10%:n verran maksamistaan laskujen alv-veroista (josta siis on maksanut 24%)

Toinen kysymys: Kun taloyhtiössämme toimii yksityinen osakas myös vuokranantajana, miten taloyhtiön hakeutuminen alv-verolliseksi vaikuttaa hänen toimintaansa.

    Timo Kirjoitettu13:18 - 13.8.2019

    Hei, anteeksi kun vastaaminen kesti. Kuten aikaisemmissa keskusteluissa on todettu, niin kaikki lähtee siitä, että yhtiöjärjestys mahdollistaa alv-verovelvollisuuden. Sen jälkeen yhtiössä kartoitetaan ne tilat joissa harjoitetaan alvillista toimintaa ja varmistetaan, että tilojen omistajat haluavat tilansa alvilliseksi. Sen jälkeen määrittyy alv verollisuusaste % (yleensä perustuu neliöihin) ja taloyhtiö hakeutuu alv-verovelvolliseksi vain haluttujen tilojen osalta. Taloyhtiö maksaa aina alv-veroa menoistaan joka tapauksessa. Osittainen alv-velvollisuus mahdollistaa sen, että osa arvonlisäveroista saadaan palautuksena takaisin. Rakennusvaiheessa ja isojen remonttien yhteydessä tällä voi olla isokin merkitys. Oikein menetellen, tästä järjestelystä ei ole haittaa muille osakkaille.

Birgitta Kirjoitettu13:37 - 26.9.2019

“Lisäksi on hyvä muistaa, että verolainsäädäntö mahdollistaa myös energiahyödykkeen erityisvähennyksen, vaikka yhtiö ei olisikaan hakeutunut alv-velvolliseksi. Tässä tapauksessa isännöitsijätoimisto toimittaa liiketilan haltijalle laskelman, jossa esitetään energiakustannusten kohdistuminen liiketilaan ja siitä kustannuksesta maksettu arvonlisävero. Tämä veron osuus on liiketilan haltijalle vähennyskelpoinen.”

Onko vastaavasti taloyhtiön laskuttama vesi liiketilan haltijalle vähennyskelpoinen?
Vai koskeeko tämä hyöty vain energialaskutusta?

    Timo Kirjoitettu08:52 - 27.9.2019

    Tämä on totta ja usein se unohtuu. Jos on hyvä vuokralainen ja kyse isoista tiloista, niin miksipä ei antaisi vuokralaiselle tätä hyötyä. Hyöty koskee vain energialaskutusta. Ohessa selvennystä asiaan.
    “Ostaja saa tehdä vähennyksen ostetusta energiahyödykkeestä, kun veloitus sisältyy kiinteistön verottomaan vuokraan tai vastikkeeseen. Ostaja saa kuitenkin vähentää vain kiinteistön omistajan tai haltijan ostamasta energiahyödykkeestä tai polttoaineesta suoritettavaa veroa vastaavan määrän. Vähennysoikeuden edellytyksenä on, että myyjä antaa ostajalle selvityksen myyjän ostamasta energiahyödykkeestä tai polttoaineesta suoritettavan veron määrästä. Selvityksessä on oltava selvityksen antamispäivä, myyjän ja ostajan nimet, osoitteet sekä mahdolliset Y-tunnukset, luovutuksen luonne ja kohdekuukausi, vuokran tai yhtiövastikkeen kokonaismäärä ja energian osuus siitä sekä myyjän ostamasta energiahyödykkeestä tai polttoaineesta suoritettavan veron määrä. Selvityksessä on oltava merkintä myynnin verottomuudesta ja verottomuuden perusteesta. Siinä ei tarvitse olla tunnistetta eikä yksikköhintaa.”

Sanna Kirjoitettu07:48 - 10.10.2019

Mitenhän tällaisessa tilanteessa toimitaan lainojen suhteen, kun lainat on jaettu alun perin ohjelmassa alvillisten ja alvittomien huoneistojen kesken ja alviton lainallinen tila muuttaa alvilliseksi. Pystyykö enää nyt lainan jaon jälken muuttamaan kyseisen huoneiston pääomavastikkeita alvilliseksi, lainat on yhtiössä ollut jo yhden tilikauden verran

    Timo Kirjoitettu11:46 - 13.10.2019

    Hei,
    Mitä ilmeisimmin, kiinteistön käyttöön otosta on kulunut yli 6kk, eli investointiin liittyviä alv-vähennyksiä ei enää voida tehdä tämän uuden verollisen tilan hyväksi. Oma tulkintani on se, että uusi verollinen tila suurentaa yhtiön verollisuusasteprosenttia ja osakas/taloyhtiö saa hyödyn siitä hetkestä eteenpäin. Lainaosuus ja pääomavastike pysyy ennallaan ja pääomavastikkeeseen lisätään alv päälle, koska tila muuttuu verolliseksi.