Arkisto marraskuu 2016

Sukitus vai perinteinen putkiremontti

putkiremonttiKun taloyhtiössä lähestyy putkiremontin aika, niin poikkeuksetta syntyy myös kaksi leiriä, joista toinen kannattaa sukitusta ja toinen perinteistä mallia. Perinteisellä mallilla tarkoitetaan sitä, että viemärit, vesijohdot, kaikki märkätilojen pinnat ja vesikalusteet uusitaan kauttaaltaan. Usein samalla uusitaan myös sähkö-, antenni- ja dataverkot.  Sukituksessa useinmiten kunnostetaan vain vanhat viemärit ja pinnoitetaan vanhat lattiakaivot, muut pinnat sekä tekniset järjestelmät jäävät entiselleen. Sukitusta on perinteisesti mainostettu halvemmalla hinnalla ja nopeammalla toteutuksella. Omasta mielestäni  sukituksen ja perinteisen remontin välillä on kysymys strategisesta valinnasta seuraavaksi 40 vuodeksi eteenpäin. Kyse ei ole kertasuorituksesta vaan päätös heijastuu taloyhtiön tekniseen ylläpitoon, talouteen sekä yleiseen ilmapiiriin pitkäksi aikaa eteenpäin.

Sukitus on hyvä vaihtoehto silloin, kun esimerkiksi asuntojen kylpyhuoneet ja niiden vesikalusteet on yhtiön toimesta remontoitu 10 vuoden sisällä. Silloin voidaan olettaa, että vesieristeet ja vesikalusteet ovat kunnossa, eikä ole järkeä uudestaan räjäyttää kaikkia kylpyhuoneita auki. Joissain tapauksissa myös vuotavan viemärin korjaus sukittamalla, pohjaviemärin sukitus tai väestönsuojan viemäreiden sukitus on paikallaan. Eräässä yhtiössäni perinteinen putkiremontti tehtiin vuonna 2005 ja samalla pystyviemärit vaihdettiin uusiin valurautaputkiin. Vuonna 2015 viemärikuvauksissa havaittiin, että viemäreiden sisäpinnoite oli pahoin vaurioitunut. Tässä tapauksessa sukitus oli erittäin järkevää, koska kaikki märkätilat oli yhtiön toimesta remontoitu vain 10v aikaisemmin. Taistelu putkivalmistajan kanssa on vielä kesken.

Jos puhutaan yli 40 vuotta vanhasta taloyhtiöstä, jossa ei ole aikaisemmin tehty yhtiön toimesta LVIS-saneerausta, niin lähes poikkeuksetta perinteinen putkiremontti on järkevä vaihtoehto. 50-100 huoneiston taloyhtiössä hinta on tänä päivänä noin 500€/neliö. Pienissä yhtiöissä hinta on korkeampi. Sillä saadaan täysin uudet märkätilat ja vesikalusteet kaikkiin huoneistoihin, uudet vesi- ja viemärijärjestelmät, uudet yhteiset saunatilat, uudet sähkö-, antenni- ja dataverkot, uudet kerrostaso-ovet kaikkiin asuntoihin sekä rappujen ja yleisten tilojen maalauskunnostus. Riippuen kohteesta ja markkinatilanteesta, niin hintaan voi vielä sopia muita ehostuksia kuten esimerkiksi poistoilman lämmön talteenotto-järjestelmän hankinta.

Kaikilla taloyhtiön järjestelmillä ja laitteilla on tekninen elinkaari. Strateginen valinta on siinä, että hoidetaanko elinkaarensa päässä olevat laitteet ja järjestelmät kuntoon keralla= perinteinen putkiremontti vaiko tipoittain seuraavan 40v aikana=sukitus.

Sukitusvaihtoehdossa käy niin, että asuntojen märkätilojen kuntotaso jää erittäin vaihtelevalle tasolle. Osa on alkuperäisesssä kunnossa ja osa on juuri remontoitu. Ennen 2010 remontoiduista ei ole välttämättä tietoa, koska silloin ei laki velvoittanut ilmoittamaan remonteista. Vesieristeet on tehty oikein tai ei, vesikalusteiden kirjo on iso, sulkuja ei ole, liitokset pinnoitetun vanhan lattiakaivon ja vesieristeen tai vanhan ja uuden putken välillä ovat ongelmallisia jne.  Jos taloyhtö on valinnut sukituksen ja asuntojen kylpyhuoneiden remontointi jätetään osakkaiden vastuulle, niin budjetoinnissa on varauduttava siihen, että vesivahinkoja sattuu. Se säästö mikä sukituksessa saavutetaan, on varattava vuosittaisiin budjetteihin, vesivahinko- ja kylpyhuonekorjauksia varten.

Miten tämä näkyy osakkaan rahapussissa. Perinteisen remontin jälkeen rahoitusvastike on korkeampi ja hoitovastike pysyy kohtuullisella tasolla à asumisviihtyvyys on tasaisesti korkealla tasolla ja on turvallinen olo. Kaikkien kylpyhuoneet saneerataan, on sitten köyhä tai rikas. Sukitusremontin jälkeen rahoitusvastike on pienempi mutta hoitovastiketta on nostettava à märkätilat ovat edelleen vaihtelevassa kunnossa ja eletään jännityksessä, että koska seuraava vesivahinko on tulossa. Esimerkiksi sijoittajaosakkaalla ei välttämättä ole intressiä remontoida kylpyhuonetta ennen kuin on pakko. Jos pakkotilanne synty kosteusvaurion kautta, niin maksaja on taloyhtiö.

Jokainen yhtiö tekee päätöksen omista lähtökohdistaan ja omilla perusteilla, mutta on hyvä muistaa, että tämä kyseinen päätös heijastuu taloyhtiön arkeen seuraavat 40 vuotta.