Käsittelen tässä jutussa isoja korjaushankkeita, kuten esimerkiksi putkistosaneerausta. Korjaushankkeen ilmapiiri lähtee rakentumaan jo hankesuunnitteluvaiheessa kun hallitus, rakennuttajakonsultti ja isännöitsijä esittelevät tulevaa hanketta. Osakkeenomistajat otetaan mukaan heti hankkeen alkuvaiheessa ja kaikki asiat esitellään positiivisessa hengessä. Lähtökohta on, että negatiivisesta asenteesta on pelkästään haittaa ja positiivinen asenne vastaavasti hamuaa onnistumisia. Toteutussuunnitteluvaiheessa arkkitehdillä on erittäin suuri vaikutus osakkeenomistajien asenteeseen hanketta kohtaan. Itse en aloita enää yhtään isompaa hanketta ilman kunnollista arkkitehtiä.
Positiivisen ilmapiirin säilyttäminen vaatii ehdottoman ammattitaitoisia urakoitsijoita. Valinnat urakkaneuvotteluihin tapahtuu pääasiassa annetun tarjouksen, referenssien ja hinnan perusteella. Urakkaneuvotteluissa hallitus, isännöitsijä ja rakennuttajakonsultti haastattelevat 3-4 potentiaalista ehdokasta ennen lopullista valintaa. Urakoitsijoiden kannattaa todella panostaa urakkaneuvotteluihin, koska hintaakin tärkeämpää on esiintyminen urakkaneuvotteluissa. Tarjouspyyntöasiakirjat on osattava ja myös kyettävä selostamaan työnkulku sekä alustava aikataulu. Viimeksi pyysin kaikilta projektipäälliköiltä myös henkilökohtaisen CV:n, koska hankkeiden johtaminen on osoittautunut avainkysymykseksi. Mitä paremmin urakoitsija on perehtynyt hankkeeseen, sitä paremmat mahdollisuudet on saada urakka. Kaikki tietävät sen, että hinnoissa ei ole enää urakkaneuvotteluvaiheessa isoja eroja.
Töiden alkaessa työmaan johtaminen nousee ylivoimaisesti tärkeimpään rooliin. Parhaat kokemukset ovat työhön osallistuvista työnjohtajista, joille on annettu selkeä vastuu. Hän on paikalla koko ajan ja kaikki työmiehet sekä aliurakoitsijat tietävät kuka johtaa työmaata. Työnjohtajan hyvyys on henkilökysymys, mutta yleensä kyseiseen tehtävään on vuosien saatossa valikoitunut ”oikeat” henkilöt. Myös muiden työntekijöiden asenne työmaalla vaikuttaa ilmapiiriin. Ei tarvita mitään ihmemiehiä, riittää kun asukkaat huomioidaan tasavertaisina ihmisinä, tervehditään, kuunnellaan toiveita ja pidetään paikat siistinä. Työmaan ja piha-alueiden siisteys korostuu, koska monet asukkaat asuvat kotonaan vaikka työt ovat käynnissä.
Urakan lisätyöt voivat pahimmillaan heikentää taloyhtiön ja urakoitsijan välistä luottamusta. Vielä elää sitkeästi luulo, että urakoitsijat yrittävät rahastaa perusteettomilla lisätöillä, mutta käsittääkseni se on pääosin mennyttä elämää. Jos luottamus ja ilmapiiri ovat hyviä, niin urakoitsija hyväksyy pieniä lisätöitä urakkahintaan ja vastaavasti taloyhtiö ei ole vaatimassa hyvityksiä jokaisesta pienestä muutoksesta.
Yksi uhkakuva hyvälle ilmapiirille on osakkaan/asukkaan/isännöitsijän liiallinen ”valvontainto”. Pahimmillaan hän lukee työselitykset suurennuslasilla ja aloittaa sen jälkeen urakoitsijan/aliurakoitsijan pommituksen sähköposteilla. Sähköpostit ja nimettömät laput ilmoitustauluilla aiheuttaa helposti väärinymmärryksiä. Pidempään jatkuessaan tämän tyyppinen toiminta tulehduttaa ilmapiirin ja sen jälkeen kaikki on vaikeampaa.
Itse pidän parhaana mallina sitä, että hallituksen jäsenet ja osakkaat reklamoivat aina vain ja ainoastaan isännöitsijälle. Isännöitsijällä on kokonaiskuva hallussa ja osaa neuvotella asioista ensin valvojan kanssa ja sen jälkeen annetaan palaute oikeassa muodossa urakoitsijalle. Huoneistokohtaiset viat ja puutteet hoidetaan toki suoraan osakkaan ja urakoitsijan välillä, mutta kaikki muut asiat isännöitsijän kautta.
Saneerauksen aikana tapahtuu aina vahinkoja ja lipsahduksia koska kaikki me olemme ihmisiä. Positiivinen ilmapiiri auttaa vaikeuksien yli ja lopputulos on 100% varmuudella parempi kuin kireässä ilmapiirissä tehty työ. Kun saat osakkailta positiivista palautetta, niin mene työmaan kahvihuoneeseen klo 09.00 ja julista saatu palaute koko työmaan porukalle.
Vastaa