Arkisto 17.12.2018

Putkiremontin kulmakivet

Kaksi isoa perinteistä putkiremonttia on nyt ohi ja molemmissa kohteissa on alkanut kahden vuoden takuuaika. Kaikki remontit ovat omanlaisiaan ja niihin liittyy tuhansia erilaisia asioita mitä täytyy ottaa huomioon ennen, aikana ja jälkeen. Tässä jutussa en puutu itsestäänselvyyksiin kuten hyvään suunnitteluun, hyvään urakoitsijaan, hyvään valvontaan jne, vaan keskityn muutamaan asiaan, jotka ovat meidän kokemuksemme mukaan avaintekijöitä onnistuneeseen putkiremonttiin.

Viestintä

Runsas, säännöllinen ja havainnollinen tiedottaminen sekä osakkaille että asukkaille. Meillä oli urakoitsijan kanssa työnjako, että isännöitsijä hoitaa sähköpostitiedottamisen osakkaille ja urakoitsija laatii viikkotiedotteet paperilla ilmoitustauluille. Tämä oli erittäin hyvä malli, kunhan jaksetaan loppuun asti. Isännöitsijän laatiman sähköpostitiedotteen liitteeksi tuli valokuvia sekä urakoitsijan viikkotiedote, joten samalla tuli hoputettua ja varmistettua, että urakoitsija todella laatii oman tiedotteensa. Tehokkaalla viestinnällä ikävätkin asiat on helpompi hyväksyä, kun niistä ajoissa kerrotaan ja perustellaan. Tämä malli vaatii sen, että isännöitsijä käy työmaalla viikoittain ja osallistuu hankkeeseen aktiivisesti.

Työnjohtaja paikalla

Yli vuoden kestävissä hankkeissa tulisi vaatia, että vastaava mestari tai vastaava työnjohtaja on pysyvästi työmaalla työmiesten ja osakkaiden käytettävissä. Pienemmissä hankkeissa tulee selvästi sopia, kuka on työmaan pomo ja kuinka paljon hän viettää aikaansa juuri tällä työmaalla. Pahin tilanne on se, että sähkömies, putkimies, rakennusmies, laattamies, purkumies, ilmanvaihtomies tekevät kukin omia hommiaan ja kukaan ei huolehdi yhteensovittamisesta ja työaikaisesta valvonnasta. Työnjohtaja ei vastaa puheluihin eikä sähköposteihin, joka johtaa siihen, että sekä työmiehet että osakkaat menettävät hermonsa. Tämä taas johtaa huonoon ilmapiiriin, joka aiheuttaa uusia ongelmia. Työmaan johtamisesta kannattaa sopia jo urakkaneuvotteluissa.

Siivous

Työmaan yleinen siisteys vaikuttaa kaikkeen. Se on työturvallisuus- ja laatuasia, mutta ennen kaikkea se vaikuttaa kaikkien osapuolten tunteisiin; onko meillä kaaos vai tehdäänkö töitä järjestelmällisesti. Parhaimmillaan rappukäytävät, kellarit ja pihat säilyvät siistinä koko remontin ajan. Kyllä, se on mahdollista, jos urakoitsija haluaa siihen panostaa ja sitä vaaditaan. Kokonnäreen hankkeessa Maiju oli työmaan kokopäiväinen siivooja ja välillä tuntui, että hän tiesi parhaiten mitä työmaalla tapahtuu ja paikat pysyivät siistinä. Jopa naapurit ja ohikulkijat muodostavat mielikuvan putkiremontin onnistumisesta pihan siisteyden perusteella. Samalla vaivalla kontit laitetaan siistiin riviin ja tuleva materiaali otetaan keskitetysti vastaan eikä sinne tänne. Taloyhtiökin voi vaikuttaa työmaan siisteyteen antamalla esimerkiksi autotalleja tai muita varastotiloja urakoitsijan käyttöön.

Asiakaspalveluhenkilö

Urakkaneuvotteluissa tulee kysyä; Kuka teidän firmassa hoitaa osakkaiden muutostyöt ja on osakkaiden yhteyshenkilö, kun he miettivät oman asuntonsa korjausvaihtoehtoja? Muutostöitä tulee aina ja niitä on paljon. Tämä asia on mielestämme suurin mielipahaa aiheuttava asia koko hankkeessa. Jos tämä ei toimi niin helposti jää mielikuva, että koko hanke on epäonnistunut. Parhaaseen lopputulokseen päästään, kun urakoitsijalla on selkeästi oma asiakaspalveluhenkilö, joka vastaa yhteistyöstä osakkaiden kanssa. Kokonnäreessänäin tehtiin ja lopputulos oli hyvä. Satoseverissä urakan työnjohtaja yritti hoitaa myös osakkaiden muutostyöt ja se meni huonosti. Työnjohtaja ei ehdi vastaamaan puheluihin ja sähköposteihin. Pienissä hankkeissa tehtävien jakaminen ei ole aina mahdollista, kun pääurakoitsijan toimitusjohtaja on samalla työnjohtaja, vastaava mestari, timpuri, purkumies ja yleismies. Silloinkin kannattaisi harkita, että löytyisikö kuitenkin joku muu osakkaiden yhteyshenkilöksi.

Laatu

Kokonnäreessä ja Satoseverissä päästiin laadullisesti hyvään lopputulokseen. Vaikka työnjohdon kanssa oli välillä haasteita, niin huippuhyvät työntekijät ja erittäin aktiivinen tiedottaminen paikkasivat tilanteita. Laadun perusta valetaan kuitenkin jo suunnitteluvaiheessa. En suosittele pientäkään putkiremonttia ilman arkkitehdin mukana oloa, koska hänen kanssaan hallitus määrittelee taloyhtiölle sopivan laatutason. Ohessa kuvia näiden kahden taloyhtiön saunaosastoilta. Arkion Oy / Pirjo Baderman suunnitteli yhtiöihin hienot saunaosastot, jotka ovat saaneet paljon kiitosta ja ihailua. Väitänpä, että hienot saunatilat nostavat koko taloyhtiön ja asuntojen arvoa.

Isännöitsijä opintiellä by Vesa

Kirjoittaja: Vesa Kujanpää

Olen ollut isännöitsijänä vuodesta 2003 ja suorittanut hallinnollisen isännöitsijän yleisimmät koulutukset (Isännöinnin ammattitutkinto, ITS, AIT, Isännöinnin Erikoisammattitutkinto ja Auktorisoitu isännöitsijä).

Ajattelinkin, että valaisen hieman käytyä polkua…

Isännöintiala on muuttunut voimakkaasti parinkymmenen vuoden aikana. Pelkästään lakien ja asetusten muutokset ovat tuoneet tarvetta tiedonhankintaan. 2010 muuttuneen asunto-osakeyhtiölain lisäksi on vastaan tullut muutoksia tai jopa uusia lakeja/asetuksia esim. seuraavissa säädöksissä: pelastuslaki, tilaajavastuulaki, henkilötietosuojalaki, tilintarkastuslaki, asuntokauppalaki, kirjanpitolaki, asbestilaki, rakentamismääräykset, rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus, turvallisuuskoordinaattoriasetus jne.

Isännöintiliitto ja kiinteistöliitto ovat ansiokkaasti jakaneet lakien ja asetusten muutoksiin liittyviä ajankohtaiskatsauksia viestimissään ja tietoa on saanut, jos on halunnut. Ajankohtaiskatsausten lisäksi perustietoa on voinut hankkia erilaisissa koulutuksissa. Maallikolle koulutukset näyttävät pitkälti samalta, tai oikeastaan lyhyiltä kirjainlyhenteiltä.

Kiinteistöalan koulutuskeskus Kiinko on järjestänyt pitkään itse rakentamiaan koulutuksia. Niiden aihealueet ovat muovautuneet käytännön tarpeista. Nykyisin Kiinko järjestää Isännöinnin koulutus ja tutkinto ITS-koulutusta, joka on tarkoitettu alalla jo vähintään vuoden olleelle. Se syventää isännöitsijän osaamista ja työn ohessa suoritettuna vahvistaa ammattitaitoa. Jatkokoulutuksena Kiinko järjestää AIT-koulutusta, joka on suunnattu johtaviin tehtäviin ja syväosaajaksi pyrkiville ja sitä on aikoinaan pidetty alalla arvostetuimpana tutkintona. 80-luvulla ei tosin kouluttautuminen ollut niin yleistä kuin nykyään. AIT-tutkintoa on järjestetty 1980-luvulta lähtien ja sen sisältö on luonnollisesti muokkautunut ajan myötä.

On muistettava että Isännöinnin ammattitutkinto on useimmiten alan ensimmäinen tutkinto, jonka opiskelija suorittaa (ennen ITS-, AIT- tai IEAT-tutkintoja). Se suoritetaan siis työn ohessa ja iso osa oppimista on se, että työtä tehdessä asioita selvitetään ja opitaan tutorin ohjauksessa. Huomattava on se, että ammattitutkinnolla ei ole virallista lyhennettä, vaikkakin IAT-nimikettä näkeekin käytettävän. Isännöinnin ammattitutkintoa järjestäviä oppilaitoksia on Suomessa useita – se ei ole siis yhden oppilaitoksen omaisuutta vaan Opetushallituksen valvoma tutkinto.

Viime vuonna Opetushallitus vahvisti uuden tutkinnon, Isännöinnin erikoisammattitutkinnon, IEAT, tutumman Isännöinnin ammattitutkinnon päälle. Valtakunnallinen oppilaitosreformi on johtanut siihen, että työpaikalla tapahtuva koulutus lisääntyy ja opiskelija osoittaa pätevyytensä näyttötilaisuudessa. Opetushallituksen tutkinnot ja Kiinkon kurssit ohjaavat oppilasta keskenään samaan suuntaan ja voikin ajatella, että Kiinkon tutkinnot auttavat melkoisesti arkityön tekemisessä ja IEAT-tutkinnon suorittamisessa, vaikkakaan ne eivät ole pakollisia. IEAT-tutkinnon suorittaminen vaatii laajaa paneutumista alaan ja myös sitä, että osaamisensa osaa esittää eli tehdä valmistavia töitä ennen näyttötilaisuutta. (Tätä kirjoitettaessa on IEAT-tutkintoja suoritettu Suomessa kaksi kappaletta.)

Muutama vuosi sitten nousi esiin huoli siitä, että isännöintiä tekevillä henkilöillä ei ole tutkintoa lainkaan tai että tutkinto on jo 30 vuotta vanha ja alati muuttuvassa maailmassa olisi osaamiseen tehtävä päivityksiä. Julkisuudessa käydyssä keskustelussa isännöitsijöitä verrattiin kiinteistönvälittäjiin, joilla on oltava työssään LKV-tutkinto suoritettuna. Isännöintiliitto lanseerasikin kokeen, jonka läpäistyään saa käyttää Auktorisoitu isännöitsijä-titteliä. Auktorisoitu isännöitsijä-nimike ei ole ikuinen, päinvastoin kuin LKV-titteli. Auktorisointi-kokeen keskeinen idea on se, että siinä kysytään ajankohtaisia asioita ja kun koe on suoritettava uudestaan 6 vuoden välein, on osaamisen säilyttävä ajantasaisena. 3 vuoden välein myös seurataan, onko auktorisoitu henkilö ylläpitänyt osaamistaan alaan liittyvillä koulutuksilla.

Näiden yleisimmin esiintyvien tutkintojen lisäksi on joissain ammattikorkeakouluissa opintolinjoja, joissa saa koulutusta isännöintitehtäviin, opintopisteinä osana varsinaista koulutusta. Kaikkien opetushallituksen ja Kiinkon tutkintojen suorittaminen vie joitain vuosia. Varsinkin silloin, kun tutkintojen välillä soveltaa opittua käytäntöön ja jalostaa osaamistaan. Oma selkeä mielipiteeni on se, että alan erikoispiirteet oppii siten, että malttaa opiskella ja tehdä päivittäistä työtä sekä seurata ajankohtaista uutisointia alasta. Ei pidä kiirehtiä suoraan ”hienompien” titteleiden perässä koulutuksiin, jos perusasioissa on vielä huojuntaa. Isännöinnin opiskelu on opiskelua elämää, ei koulua varten ja tunnilla mieleen jäänyt asia voi eräänä päivänä muuttaa katastrofitilanteen onnistumiseksi. Itse käytin 15 vuotta aikaa polun läpikäymiseen ja loppupäätelmänä rohkenenkin todeta, että niin kuin kaikessa oppimisessa myös isännöinnissä todellinen osaaminen syntyy vasta sitten, kun teoria ja käytäntö kohtaavat. Uskallan toki myös todeta sen mitä lukija jo halusikin nähdä eli loppujen lopuksi kuitenkin koulutuksesta ja kokemuksesta riippumatta tässäkin asiassa paras lopputulos syntyy siten, että opiskelijalla on halu tehdä asiat oikein – eli on oikeanlaista motivaatiota ja asennetta.

Remonttiviestintää 2

Ohessa saman kohteen putkiremontin seitsemäs tiedote, kun ensimmäinen linja on valmis. Tämän jutun tarkoituksena ei ole kehua tai mollata urakoitsijaa, vaan tuoda esille tiedottamisen uutta mallia. Minulla ja vaimolla (+ pankilla) on ollut muutama sijoitusasunto jo yli 15v ajan. Remontteja on ollut paljon, enkä ole koskaan saanut isännöitsijältä yhtään sähköpostitiedotetta? Toki urakoitsijan paperitiedote on tullut alussa ja lopussa paperinen kysely lainaosuuksista. Yritän omissa kohteissani korjata tämän tilanteen ja pitää osakkaat oikeasti tietoisena missä mennään.

”Tiedote 7 / 23.3.2017

Ensimmäinen linja on valmistunut ja asunnot on luovutettu asukkaille käyttöön. Viimeistelytyöt on tehty erittäin hyvin ja tarkasti. Asukkaille on jaettu palautelomakkeet ja heillä on mahdollisuus reklamoida jos havaitsevat jotain korjattavaa kun normaali asuminen on alkanut. Ohessa kuvia eiliseltä päivältä. C-rapun yksiölinjan asunnot valmistuvat ensi viikon perjantaihin mennessä.

Sonera on palvellut meitä hyvin ja ovat tuoneet uudet päätelaitteet jo kellariin. Näin ollen uutta dataverkkoa otetaan käyttöön sitä mukaa kun linjat valmistuvat. Ensimmäisen linjan uusi tietoverkko on jo käytössä ja Sonera on postittanut asukkaille liitteenä olevan tiedotteen (CAT-kytkentäohje).

Kuva 1= valmis WC seinä

Kuva 2= valmis laajennettu kylpyhuone

Kuva 3= valmis KPH paneelikatolla

Kuva 6= valmis KPH levykatolla

Kuva 7= uusi antenni- ja datapistorasia

Kuva 8= rakentamismääräysten mukainen kynnys (kylpyhuoneen lattiasta muodostuu kaukalo).

Lähipäivinä tontille tulee taas rekkakuormallinen lisää tavaraa. Pelastustie pyritään pitämään auki ja kuormalavoja ripotellaan nurmikkoalueille.”

Erään osakkaan palautetta huhtikuulta 2017:

”Kiitos erinomaisesta isännöinnistä tämän vaativan remontin aikana. Työ on laadultaan ensiluokkaista ja sinun viikoittaiset tiedotteesi kuvineen ovat pitäneet hyvin ajan tasalla.”

Toki tämänkin hankkeen aikana oli haasteita ja vaikeuksia mutta niistä seuraavalla kerralla.