• Taloyhtiön tilojen muuttaminen rahaksi

    rahaksiTaloyhtiöillä on usein talonmiehen asunto tai muita liiketiloja hallinnassaan. Pääosin ne ovat vuokrattuna ja tuottavat vakaata vuokratuloa vuodesta toiseen. Suurien tai pienien saneeraushankkeiden lähestyessä, syntyy keskustelua tilojen myymisestä. Erityisesti jos vuokralaisten löytyminen on ollut vaikeaa ja tilat vaatisivat remontointia, myyminen houkuttelee. Vaikka vuokratulot loppuvat, niin tilalle tulee uusi osakkeenomistaja, joka maksaa tilasta vastiketta ja osallistuu kaikkien tulevien remonttien kustannuksiin.

    Ennen kuin tilat voidaan myydä, ne on muutettava osakeryhmäksi ja tehtävä tarvittavat muutokset yhtiöjärjestykseen. Päätökset tehdään 2/3 määräenemmistöllä yhtiökokouksessa.

    On olemassa käytännössä kaksi tapaa toimia. Yhtiö tekee suunnatun osakeannin itselle (rahastosiirto), tekee muutokset yhtiöjärjestykseen ja painattaa osakekirjat. Sen jälkeen osakeryhmä myydään, kuten mikä tahansa muu osakehuoneisto. Tässä tapauksessa ostaja joutuu maksamaan varainsiirtoveron. Toinen vaihtoehto on tehdä osakkeiden merkintäsopimus suoraan valitun ostajan kanssa. Käytetään suunnattua osakeantia, osakepääoman korotusta tai niiden yhdistelmää. Tässä tapauksessa uusi omistaja merkitään suoraan uuden osakekirjan haltijaksi ja varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa.

    Kyse on siis osakkeiden maksullisesta antamisesta (osakeanti). Nykylaissa osakeanti ja osakepääoman korottaminen ovat selkeästi erotettu toisistaan. Osakeantiin ei nimittäin välttämättä liity asunto-osakeyhtiössä osakepääoman korottamista, eikä osakepääoman korottamiseen välttämättä liity osakkeiden antamista.

    Tilojen myymisen yhteydessä yhtiöjärjestyksen muuttaminen on välttämätöntä. Usein yhtiöillä on vanha yhtiöjärjestys, jossa on muun muassa osakepääoma markkoina ja osakkeilla nimellisarvo. Yhtiöjärjestysmuutoksen yhteydessä osakkeiden nimellisarvosta voidaan luopua ja samalla kannattaa osakepääomaa korottaa sen verran, että päästää järkevään kokonaissummaan euroina. Tehdään siis suunnattu osakeanti ja osakepääoman korotus samaan aikaan.

    Suunnatusta osakeannista päättävä yhtiökokous määrittää, kuinka iso osuus merkintähinnasta kirjataan osakepääoman korotukseksi ja loput kirjataan esimerkiksi rakennusrahastoon. Rahat ovat vapaasti käytettävissä taloyhtiön menoihin.

    Asunto-osakeyhtiölaissa on tarkat säädökset päätösmenettelyistä. Lisäksi Kiinteistöalan Kustannus Oy on julkaissut ”Kiinteistön asiakirjaoppaan”, jossa on seikkaperäiset pöytäkirjamallit, merkintäsopimus- sekä väliaikaistodistusmallit.

    Esimerkiksi energiansäästöhankkeisiin tilojen myyminen voisi soveltua hyvin. Myydään vanha kaupan liiketila ja hankitaan rahoilla maalämpöjärjestelmä. Tilasta saatava vastiketulo ja maalämmön tuomat säästöt ovat huomattavasti isommat kuin alkuperäinen vuokratuotto.

2 Responsesso far.

  1. Paavo Koskinen sanoo:

    Hei
    Olen juuri ostanut ns. Talonmiehen asunnon suunnatun osakeannin kautta toteutetulla merkintäsopimuksella. Onko tästä verottajan päätöstä, että varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa?
    T. Paavo

  2. Timo Antila sanoo:

    Moi,
    Suunnattu osakeanti on juurikin sen takia hyvä juttu, ettei varainsiirtoveroja tarvitse maksaa. Kyse on verottajan ohjeista/määräyksistä ja voit varmaan sieltä kysyä vahvistuksen asialle jos haluat.
    Timo

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *