• Taloyhtiö arvonlisäveron maailmassa

    verokantaNormaali tilanteessa taloyhtiö on arvonlisäveron ”loppumaksaja” kuten kuka tahansa kuluttaja. Laskut maksetaan verollisina eikä veron osuutta voida vähentää mistään. Vastaavasti osakkaat ja vuokralaiset maksavat vastikkeet sekä vuokrat verottomina eli tuloista ei kerätä arvonlisäveroa. Verottomat tulot määritetään niin isoiksi, että niillä katetaan myös menoista maksettavat arvolisäverot. Jos taloyhtiössä on liiketiloja, niin syntyy helposti tilanne, jossa liiketilan omistaja tai vuokralainen kysyy mahdollisuutta saada vuokralasku arvonlisäverollisena. Verolainsäädäntö antaa tähän mahdollisuuden siten, että taloyhtiö voi hakeutua alv-velvolliseksi huoneiston/liiketilan käyttöoikeuden luovuttamisesta. Miksi taloyhtiölle on laissa määritelty tällainen mahdollisuus?

    Kuten alussa todettiin, taloyhtiö joutuu perimään korkeampaa vastiketta/vuokraa, jotta menojen arvolisäverot saadaan myös maksettua. Siinä tapauksessa arvonlisäverovelvollisen osakkaan/vuokralaisen liiketilan käyttökustannuksiin sisältyy veroa, jota ei voida vähentää. Nämä kustannukset muodostuvat verollisen liiketoiminnan myyntiä rasittavaksi piileväksi veroksi. Koska verottomuus ja vähennysoikeuden puuttuminen eivät vastaa hyvän arvonlisäverojärjestelmän periaatteita, mahdollistaa alv-laki vapaaehtoisen hakeutumisen alv-velvolliseksi tilan käyttöoikeuden luovutuksesta. Tarkoitus on estää piilevän veron syntymistä sekä saattaa verovelvolliset kiinteistön omistus- ja hallintasuhteista riippumatta keskenään samanarvoiseen asemaan.

    Taloyhtiön vapaaehtoinen hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi kannattaa tehdä harkiten ja rauhassa. Joka tapauksessa hakeutuminen edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamisen. Yhtiöjärjestyksessä määritetään käytettävä perusmalli (”hyöty osakkaalle” vai ”hyöty yhtiölle”) ja kirjataan tilan omistajan oikeudet ja velvollisuudet. Mm seuraavia asioita on huomioitava kun hakeudutaan:

    •    selvitykset hakeutumisen edellytysten täyttymisestä, (mm verollisuusasteen määrittäminen)
    •    taloudellisen kannattavuuden selvittäminen ja laskelmien laatiminen,
    •    tarvittavat yhtiöjärjestysmuutokset,
    •    osakkaalta vaaditaan kirjallinen suostumus ja hyväksyntä asiasta (kirjataan oikeudet ja velvollisuudet),
    •    vuokrasopimusten muuttaminen,
    •    kirjanpidon tililuettelo tulee päivittää alv-lain vaatimusten mukaisiksi ja tilitykset/raportoinnit hoidettava kuukausittain,
    •    alv-vastikkeet tulee määritellä erikseen hoito- ja pääomavastikkeille (myös omat erilliset jälkivastikelaskelmat),
    •    lisääntyneet dokumentointivelvoitteet.

    Ennen hakeutumista isännöitsijän kannattaa tutustua vero-ohjeeseen 1962/40/2007 sekä Antti Suulamon kirjaan ”Kiinteistöyhtiön arvonlisäverotus”, ISBN 978-951-685-316-4.

    Lisäksi on hyvä muistaa, että verolainsäädäntö mahdollistaa myös energiahyödykkeen erityisvähennyksen, vaikka yhtiö ei olisikaan hakeutunut alv-velvolliseksi. Tässä tapauksessa isännöitsijätoimisto toimittaa liiketilan haltijalle laskelman, jossa esitetään energiakustannusten kohdistuminen liiketilaan ja siitä kustannuksesta maksettu arvonlisävero. Tämä veron osuus on liiketilan haltijalle vähennyskelpoinen.

5 Responsesso far.

  1. Matti sanoo:

    Hei,

    Osaatko sanoa miten arvolisäverolliset pääomavastikkeet kirjataan lainalaskelmalle.

    Eli jos verollisilta tiloilta peritään pääomavastiketta 1,00 €/m2/kk (sis. alv) ja verottomilta 1,00 €/m2/kk (alv 0%) kirjataanko lainaosuuslaskelmalle pääomavastikkeet kokonaisuudessaan vai pitääkö tuosta verollisen tilan vastikkeesta vähentää arvonlisävero?

    Onko merkitystä onko kyseessä hyöty yhtiölle vaiko hyöty osakkaalle yhtiömuoto?

  2. Timo sanoo:

    Moi,

    Anteeksi kun vasta nyt huomasin kysymyksesi. Kaikki tilat maksavat samanlaista pääomavastiketta, vain hoitovastike on alvillinen tai ei. Verollinen tila saa alv-hyötynsä lainan perustamisvaiheessa. Hänen lainaosuutensa on alv-vähennysten verran pienempi kuin muiden. Sen jälkeen kaikki maksavat samanlaista pääomavastiketta. Hyötypykälällä ei mielestäni ole merkitystä tässä tilanteessa.

  3. Timo sanoo:

    Vielä tarkennus tähän. Verollisten tilojen omistaja maksaa saman suuruista hoitovastiketta kuin muut, mutta summa sisältää alv-veron= siitä tulee hyöty osakkaalle. Vastaavasti pääomavastikkeeseen lisätään alv-vero päälle, eli kyse lähinnä läpilaskutuksesta eikä sitä esitetä tuottona alv-vastikerahoituslaskelmassa. Tilan omistaja sai hyödyn lainan perustamisvaiheessa pienempänä rahoitusosuutena= investoinnin osalta vähennetty alv-vero.

  4. Pekka Inkinen sanoo:

    Eräässä taloyhtiössä on alvillisia ja alvittomia osakkaita.
    Jos osakas on alvillinen, vastikkeeseen lisätään ns. alv-vastike. Onko tämä lisäys lain mukainen.

    • Timo sanoo:

      Moi,
      Kyllä alv-vastike on lain mukainen. Sillä varmistetaan, että alvillisuudesta aiheutuneet kulut tulee vain alvillisten osakkaiden maksettavaksi. Jos tilanne olisi se, että taloyhtiön alv-vähennykset riittäisivät kattamaan annetun alv-hyödyn, niin alv-vastiketta ei tarvitse kerätä. Tämä riippuu alv-verollisuusasteesta. Perittävällä alv-vastikkeella katetaan alv-tulojen ja menojen erotus ja hoidetaan muut lisäkustannukset, kuten isännöintitoimiston kulut alv-laskennasta.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *