• Osakkaan hyvitykset putkiremontissa

    putkiremonttiVuonna 2009 valmisteltiin uutta asunto-osakeyhtiölakia. Kiinteistöliitto uutisoi lakiin kirjatusta hyvitysmenettelystä, jossa osakas voi saada hyvitystä jo tehdystä remontista. Myös ennen uutta lakia hyvityksiä annettiin. Useinmiten hyvitystä käytettiin parvekelasituksissa. Silloin jo todettiin, että ongelmallisimmat hyvitystilanteet olivat kylpyhuoneremonteissa ja erityisesti putkistosaneerauksissa. Tässä artikkelissa käsittelen pääosin kylpyhuonesaneerauksen hyvitystä putkiremontin yhteydessä.

    Uudssa AOL 32§ todetaan seuraavasti: ”Yhtiökokous päättää 26§:ssä tarkoitetulla enemmistöllä uudistusta varten osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia”

    Päätösmenettely on sinänsä hyvin selkeä. Taloyhtiö säästää rahaa ja sovittu summa hyvitetään osakkaalle. Hyvityksestä päättää yhtiökokous yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Mikäli hyvityksen saaja ei ole tyytyväinen päätökseen, hänellä on 3kk aikaa nostaa moitekanne, ja asia ratkaistaan viime kädessä oikeudessa. Tietääkseni oikeuden ennakkopäätöksiä ei vielä ole. Päätöksentekoa edeltää kuitenkin pitkä prosessi, jossa isännöitsijän on toimittava asiantuntijana…onko hyvitykseen perusteita? Laissa ei ole yksityiskohtaisia säännöksiä siitä, milloin alennusta on annettava tai miten alennus on laskettava.

    Hyvitetäänkö ylipäätänsä yhtään mitään? Nykyään hallitus on velvolinen ylläpitämään ja esittelemään vuosittain kunnossapitotarveselvityksen seuraavalle viidelle vuodelle. Näin ollen putkiremontti ei voi tulla kenellekään yllätyksenä. Karrikoiden voisi todeta, että jos osakas on tehnyt kylppäriremontin alle 5v sitten, niin osakas tiesi tulevasta remontista–>ei hyvityksiä. Jos remontti tehty yli 5v sitten, niin tällöin kaikki kannattaa uusia, koska ylläpitovastuu on yhtiöllä –> ei hyvityksiä. Kuitenkin lain henki on se, että hyvityssäännöksen tavoitteena on poistaa esteitä, jotka vähentävät osakkeenomistajien halukkuutta huolehtia itse hallitsemiensa huoneistojen kunnossapidosta ja ajanmukaisuudesta. Näin ollen hyvitysvaateita tulee myös tulevaisuudessa. Joissain tapauksissa ne ovat ihan paikallaan ja järkeviä.

    Urakoitsijan antama hyvitys (ilman katteita) – jo tehdyn tilan aiheuttamat lisätyöt – ikävähennykset – säästön selvittämiskulut – vaikutukset tulevaisuuden kunnossapitokuluihin= hyvitys osakkeenomistajalle. Säännöksen mukaan osakkeenomistajan on oltava aktiivinen ajoissa ja hänen on osoitettava syntyvä säästö ja säästön määrä. Näyttövelvollisuus on osakkeenomistajalla. Riski riitaan syntyy jo siinä vaiheessa, kun urakoitsija ilmoittaa hyvityshinnan nettona ilman katteita= yllättävän pien!

    Sitten hypätään tilanteeseen, että hyvityksen määrästä on päästy sopuun ja yhtiökokous on päättänyt hyvittää. Jos osakkeenomistaja maksaa lainaosuutensa pois heti, niin ei synny ongelmia. Lainaosuudesta vähennetään hyvitys ja osakas maksaa osuutensa. Miten hyvitys tulee huomioida rahoitusvastikkeessa?

    Pankki käy kauppaa vain taloyhtiön kanssa. Laaditaan vain yksi lainasopimus, jonka velvoitteista taloyhtiö vastaa. Tarvittavan rahoitusvastikkeen perimismenettely on täysin taloyhtiön oma asia ja se on yleensä isännöitsijän vastuulla. Jotta ”homma pysyy kasassa” koko laina-ajan, niin hyvitysten laskentamalli täytyy olla mahdollisimman yksinkertainen. Ja mielellään sellainen, että isännöintiohjelma siirtää poikkeamat automaattisesti seuraavalle vuodelle. Poikkeamat vastikeperusteissa täytyy huomioida myös lainaosuuslaskelmissa.

    Keskusteltuani useamman kollegan kanssa, näyttää siltä, että on olemassa kaksi yleisesti käytössä olevaa menettelyä. Joko säädetään rahoitusvastiketta osakaskohtaisesti tai säädetään vastikeperustetta (neliö/osake). Normaalitilanteessa, ilman hyvityksiä, vastikeperuste on yhtiöjärjestyksen mukainen ja vastikkeen euromäärää säädetään vuosittain siten, että rahat riittävät lainanhoitokuluihin.

    Itse kannatan vastikeperusteen säätämistä sopivalla kertoimella. Rahoitusvastike /m2 tai osake on kaikilla euromääräisenä sama, mutta neliöiden tai osakkeiden määrän muuttamisella huomioidaan hyvitykset. Sama ajattelumalli pätee myös hissihyvityksiin sekä tilanteeseen, jossa yhtiö antaa mahdollisuuden maksaa lainaosuudesta esim 50% pois. Siinäkin tapauksessa vastikkeen euromäärä on kaikille sama, mutta 100m2 huoneiston omistaja maksaa rahoitusvastiketta vain 50m2 osalta.

    Lopuksi kysymys, johon toivon neuvoja. Uuden AOL:n perusteluissa HE24/2009 (s.138) todetaan seuraavaa: ”Toisaalta voidaan myös menetellä niin, että yhtiö tarjoutuu korvaamaan osakkeenomistajalle toimenpiteen suorittamisen siihen hintaan, joka yhtiöltä säästyy kyseisen osakkeenomistajan huoneiston osalta. Näin syntyvällä osakkeenomistajan saatavalla voidaan myöhemmin kuitata osakkeenomistajan maksettavaksi kuuluvaa, yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan laskettavaa vastiketta.”

    Tarkoittaako tämä sitä, että alussa osakkeenomistaja ei maksa rahoitusvastiketta lainkaan? Rahoitusvastikkeet kuitataan hyvityksillä, kunnes ne on käytetty, ja sen jälkeen osakas maksaa rahoitusvastiketta samoilla perusteilla kuin muutkin.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *