• Korjaushankkeen käsittely kirjanpidossa isännöitsijän näkökulmasta

    euroAihetta käsiteltiin Kotitalo-lehdessä 4/2014 ja myös tilintarkastaja HTM Jari Etelämaa käsitteli aihetta Balanssi-lehdessä 1/2014. Hankkeiden kirjanpidollisen käsittelyn ymmärtäminen on myös isännöitsijän yksi tärkeimmistä tehtävistä, koska vaikutukset ulottuvat jopa 20 vuoden päähän.

    Kirjoitukseni ei ole isännöitsijöiden yleinen kanta vaan yhden yksityisyrittäjä-isännöitsijän mielipide. Pyrin syventämään omaa tietämystäni ja samalla näistä keskusteluista voi olla hyötyä myös muille kollegoille, joilla ei ole juttukaveria työpaikalla. Isännöitsijän arjesta voisi keskustella enemmänkin ja sen takia julkaisen jutun myös upouudessa blogissani ”isännöintiä.fi”

    Minulla on taloyhtiöitä, joissa on vuosikymmeniä tuloutettu kaikki korjauskustannukset. Useamman isännöitsijävaihdoksen jälkeen tilanne on se, että rakennusten tasearvo on lähellä nollaa ja oma pääoma on hyvin pieni. Lainaa on edelleen, ja pääomavastiketta kerätään. Kaikki pääomavastikkeet ja lainaosuussuoritukset on tuloutettava, koska aktivointeja ei ole aikanaan tehty. Jos ei ole aktivoitu, niin rahastointikaan ei ole mahdollista. Näin ollen tilikausien tulokset ovat enemmän tai vähemmän ylijäämäisiä. Poistoja ei voi tehdä kun ei ole tasearvoa, joten ainoaksi vaihtoehdoksi jää asuintalovaraus, joka on tuloutettava viimeistään 10 vuoden kuluttua.

    Minulla on myös taloyhtiöitä, joissa on aktivoitu käytännössä kaikki korjaukset paitsi ns. vuosikorjausluonteiset menot. Näissä yhtiöissä tase on ryhdikäs ja rakennuksilla on tasearvo, joka on lähellä todellista arvoa. Vuosittain tehdään päätökset lainaosuuksien rahastoinneista ja pääomavastikkeiden tulouttamisesta. Sijoittajien suosima tulouttaminen on hyväksyttävää, koska rakennuksien tasearvosta riittää poistoja eikä tarvita mitään keinotekoisia varauksia, joista koituu tulevalle sukupolvelle ongelmia.

    Kuten esimerkeistä nähdään, niin hankkeiden kirjanpidollisella käsittelyllä on todella merkitystä. On hyvä huomata, että aktivointi ja rahastointi kulkevat käsi kädessä. Jos hankkeen kustannukset tuloutetaan, kaikki hankkeen lainaan liittyvät osakas-suoritukset ja pääomavastikkeet on tuloutettava koko lainan olemassaoloajan. Jos taas hankkeen kustannukset aktivoidaan, yhtiökokous pystyy vuosittain tekemään rahastointipäätökset tarpeen mukaan.

    Balanssin 1/2014 numerossa HTM Jari Etelämaa tuo kiinnostavasti esille hankkeiden rahoitusmalleja. Jutun esimerkissä 50.000 € lainan hoitomenot tuli kattaa hoitovastikeperusteella, koska kyse oli enemmänkin kiinteistön arvoa säilyttävistä eikä niinkään perusparannusluonteisista menoista. Itse olen käyttänyt vastaavissa tapauksissa hoitolainaa, jonka kulut on katettu hoitovastiketuloista. Hoitolainaa ei ole tietääkseni mahdollista jakaa lainaosuuksiksi, vaan kyse on vuosittaisesta kulusta kuten sähkö, vesi, lämmitys jne. Hoitolaina on näppärä tapa rahoittaa pienempi ehostushanke ilman, että pääomalainojen lukumäärä nousee. Hoitolaina on isännöitsijän kannalta helppo hallinnoida ja sijoittajien kannalta myös kannatettava, koska hoitovastikkeet ovat aina vähennettävissä kyseisen vuoden pääomatuloista. Saman tyyppinen ajatus on myös luotollisessa tilissä, mutta kustannukset lienevät isommat kuin hoitolainassa, jos puhutaan kymmenien tuhansien luotosta.

    Kotitalon numerossa 4/2014 Pirjo Kupila haastattelee OTM Marina Furuhjelmiä. Jutun esimerkissä julkisivu-hankkeen kustannukset eritellään vuosikorjaukseen ja perusparannukseen. Erittelyn perusteella osa lainaosuudesta on sijoittajalle vähennyskelpoista ja osa ei. Tämä on varmaan teoriassa mahdollista, mutta en sitä omille asiakkaille suosittele. Usein pieni osa hankkeen kustannuksista on tuloutettava, että saadaan esim. vanhoja asuintalovarauksia purettua. Siitä huolimatta olen käsitellyt koko pääomalainaa yhdellä tavalla enkä ole lähtenyt laskemaan, montako prosenttia lainaosuudesta tai pääomavastikkeesta on sijoittajalle vähennyskelpoista. Jos isännöintiohjelmat tukevat moista ajatusmallia niin miksei, mutta toistaiseksi yksinkertaisuus on valttia.

    Summa summarum…aktivoi aina kun voit. Kirjanpitolautakunta toteaa yleisohjeessaan (7.12.2010), että perusparannusmenojen aktivointipakon lisäksi on hyvän kirjanpitotavan mukaista myös rakennuksen taloudellista pitoaikaa kasvattavien korjausmenojen aktivointi, vaikka näihin menoihin ei voida katsoa liittyvän varsinaista aktivointipakkoa. Eli käytännössä voit aktivoida kaikki muut korjaukset paitsi vaurioituneen tai elinikänsä lopussa olevan materiaalin uusimisen eli ns. vuosikorjaukset.

    Post Tagged with

3 Responsesso far.

  1. Timo Antila sanoo:

    Testailen itse kommentin lisäämistä. Rohkeasti vaan muutkin mukaan.

  2. Ari Nässi sanoo:

    Kiitos selkokielisestä blogista mielenkiintoisesta aiheesta.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *